95%投資需求被清場(chǎng)， 機(jī)構(gòu)稱——
已滿兩周歲的“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”，可能已讓樓市中的投資大軍土崩瓦解。
來(lái)自滬上多家大型房地產(chǎn)代理行、中介機(jī)構(gòu)向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》提供的信息顯示，根據(jù)其對(duì)一線門(mén)店以及所代理樓盤(pán)的統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，目前，上海樓市中95%的投資需求已經(jīng)在“限購(gòu)令”等嚴(yán)政“洗禮”后“清場(chǎng)”。
而在高峰期“接棒”的入市者，普遍受房?jī)r(jià)下跌以及高額的交易稅等因素影響，不得不在止損出局和“轉(zhuǎn)售為租”之間做出選擇。
千萬(wàn)平方米需求退出
漢宇地產(chǎn)分析師朱春峰介紹，去年年底，浦東周康板塊的中海御景熙岸出現(xiàn)大幅下降，從原來(lái)的22000元/平方米降到16000~16500元/平方米，這使得之前購(gòu)置的投資客在短短的幾個(gè)月內(nèi)其房產(chǎn)價(jià)值的縮水幅度達(dá)到30%。
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟指出，最后一輪樓市高峰成交的房源，哪怕是購(gòu)入至今房?jī)r(jià)小有漲幅，現(xiàn)階段拋售，算上稅費(fèi)、中介費(fèi)、資金成本等支出，購(gòu)房者可能都有10%以上的損失。
這足以讓大多數(shù)“簡(jiǎn)單粗放”的房地產(chǎn)投資投機(jī)人士心驚肉跳。
經(jīng)過(guò)兩年的政策洗禮，如今已經(jīng)少有投資者還敢在當(dāng)下樓市中挑戰(zhàn)自己的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。近日，應(yīng)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》要求，上海同策咨詢研究中心將近年來(lái)被調(diào)控政策“洗牌”的樓市投資需求進(jìn)行了量化。數(shù)據(jù)顯示，2010年4月調(diào)控至今，上海已有約1000萬(wàn)平方米的投資需求被擠出了樓市。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉介紹，2006~2012年間，國(guó)內(nèi)樓市投資需求分別出現(xiàn)了兩次增減，其中，2007年、2009年屬于投資性需求增加較多的年份。因此，從2009~2011年市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)變化情況可以反映出，投資性需求進(jìn)入、撤出樓市的大致數(shù)量。“上海近幾年每年的新增剛性需求(新增戶數(shù)、結(jié)婚、改善型)應(yīng)該在1200萬(wàn)～1500萬(wàn)平方米左右，對(duì)比2009年市場(chǎng)成交最高值1763.6萬(wàn)平方米可以看出，調(diào)控以來(lái)，上海每年抑制樓市的投資投機(jī)性需求約250萬(wàn)~550萬(wàn)平方米。”
他指出，若簡(jiǎn)單對(duì)比2009年和2011年729.8萬(wàn)平方米年度成交數(shù)據(jù)亦可發(fā)現(xiàn)，這兩年約有1000萬(wàn)平方米的需求被擠出市場(chǎng)，其中包含投資性投機(jī)、改善以及部分剛需。
金字塔尖趁勢(shì)抄底
目前活躍在樓市中的購(gòu)房需求主要以剛性置業(yè)和改善型需求為主，有數(shù)據(jù)顯示，這兩者比例在7：3左右。
漢宇地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)以及德佑地產(chǎn)全市門(mén)店統(tǒng)計(jì)顯示，市場(chǎng)內(nèi)投資需求的比例應(yīng)該不會(huì)超過(guò)購(gòu)房需求量的5%。這些投資客戶主要集中在一手住宅的高端市場(chǎng)中，尤其是二季度以來(lái)的一波豪宅降價(jià)潮，吸引到不少投資客抄底入市。
市場(chǎng)分析人士指出，持續(xù)存在的通脹壓力以及匱乏的投資渠道，或?qū)⒅С诌@5%的樓市保值兼投資需求長(zhǎng)期存在。
張宏偉認(rèn)為，政策時(shí)效性趨弱，市場(chǎng)“觀望”情緒逐漸減退，通脹壓力持續(xù)調(diào)整，讓部分投資客繼續(xù)關(guān)注高端住宅市場(chǎng)，尋求資產(chǎn)的增值保值。
以單價(jià)10萬(wàn)元/平方米的天價(jià)豪宅為例，在“限購(gòu)”的市場(chǎng)背景下，這些天價(jià)豪宅市場(chǎng)成交一直沒(méi)有間斷過(guò)，2011年上海成交124套天價(jià)豪宅;2012年1月~5月8日，單價(jià)10萬(wàn)元/平方米豪宅項(xiàng)目成交37套。從數(shù)據(jù)上推算，2012年天價(jià)豪宅市場(chǎng)的成交量有可能和2011年持平。
被“洗”大軍仍心系樓市
不僅是大浪淘沙之后留在樓市中那5%“金字塔尖”的投資需求，此前被“洗”出樓市的投資大軍，中長(zhǎng)期看好房產(chǎn)保值價(jià)值的信念似乎同樣未曾動(dòng)搖。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)方面介紹，現(xiàn)階段，“被套”投資客只要在自身資金未顯緊張下，并不會(huì)選擇止損出局，或者急拋離場(chǎng)。以古北板塊為例，目前板塊內(nèi)的投資房東多為近兩年購(gòu)入房源，較高的購(gòu)置成本促使其在當(dāng)前低迷的市場(chǎng)下，更愿選擇長(zhǎng)線持有的方法，通過(guò)轉(zhuǎn)售為租等多種過(guò)渡措施，等待下一波行情。
對(duì)于暫時(shí)離場(chǎng)的投資者，張宏偉指出，在銀行存款負(fù)利率仍難以改觀的市場(chǎng)環(huán)境下，在股市、基金、出口等投資渠道前景不明朗的市場(chǎng)環(huán)境下，房產(chǎn)保值增值的基本屬性依舊存在。因此，當(dāng)前許多投資者正在持幣待購(gòu)，只要政策稍有松動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。
無(wú)疑，見(jiàn)慣大風(fēng)浪的樓市投資大軍不會(huì)輕易舍棄“戰(zhàn)場(chǎng)”。數(shù)字驟減的背后，卷土重來(lái)只是一個(gè)時(shí)間問(wèn)題。
張宏偉因此用“傻瓜型”投資產(chǎn)品來(lái)形容投資房產(chǎn)。他指出，在投資者眼中，最起碼的，房產(chǎn)投資在中長(zhǎng)期來(lái)看不會(huì)貶值。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)方面指出，就當(dāng)前市場(chǎng)利率本身來(lái)看，雖然隨著去年末通脹壓力緩解，CPI指數(shù)步入向下通道，但目前的一年期實(shí)際利率仍延續(xù)此前的負(fù)利率時(shí)代的水平。與此同時(shí)，即使在樓市高壓調(diào)控下，2011年本市新建商品住宅成交均價(jià)同比仍有1.4%的提升。在不具備其他優(yōu)良投資渠道及投資專業(yè)能力的情況下，房產(chǎn)仍是部分人士賴以保值、升值的良好選擇。預(yù)計(jì)一旦政策放開(kāi)，作為以往主要投資渠道之一的樓市還將繼續(xù)成為投資客趨之若鶩的“熱土”。
