5月以來北京經(jīng)營性用地零成交
[ “2012年新開年土地市場就頻繁出現(xiàn)零成交的狀況，一方面代表著今年的土地供應(yīng)節(jié)奏受控程度均高于以往，另一方面，開發(fā)商整體拿地意愿低且拿地能力也不如以往。” ]
以往一有土地拍賣便異常熱鬧的北京市國土局二樓拍賣大廳，最近一段時(shí)間卻只有工作人員來回走動(dòng)。
截至5月18日，北京土地市場已經(jīng)整整一個(gè)月的時(shí)間沒有任何土地成交。
史無前例的冷清氣氛不斷蔓延。
極度冷清
根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的官方信息，在目前的經(jīng)營性用地市場中，僅有7幅地塊處于可出讓的狀態(tài)，除門頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)F1住宅混合公建用地為新近掛出之外，其余6幅地塊均為2012年之前就已經(jīng)掛牌，截至目前約有半年無人報(bào)價(jià)。
按照這6塊地的掛牌起始價(jià)計(jì)算，合計(jì)最低的土地出讓金達(dá)到了66.2億。其中三塊位于房山區(qū)域的地塊，以掛牌起始價(jià)折合樓面價(jià)僅為4000元/平方米左右，最低者達(dá)到3641元/平方米，相比之前同區(qū)域出讓地塊的樓面價(jià)已經(jīng)明顯下調(diào)，但仍然無法吸引開發(fā)商的目光。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，從2012年1月至今，北京出讓的經(jīng)營性用地土地出讓金合計(jì)為120.2億，同比去年同期228.5億，減少的幅度多達(dá)47.4%。
北京中原市場研究部統(tǒng)計(jì)則顯示，2012年前4月平均樓面價(jià)為2951元/平方米，而2011年同期為3654元/平方米，同比下調(diào)幅度也接近兩成。
開發(fā)商拿地意愿跌入低谷不僅反映在北京的土地市場。
根據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測，2012年前4個(gè)月，十大標(biāo)桿房企的權(quán)益購地總金額為189億元，較去年同期下降63%。從購地和銷售的對比情況來看，今年前4個(gè)月十大標(biāo)桿房企權(quán)益購地金額與銷售金額的比值僅為12%，這一水平是自2008年以來的最低位。
在銷售不暢的市場大背景下，開發(fā)商在土地拓展方面越發(fā)謹(jǐn)慎，以至于富力、華潤、金地和綠城四家房企已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月都沒有增加新的土地儲(chǔ)備。
趨勢延續(xù)
根據(jù)北京市掛牌出讓土地的相關(guān)規(guī)定，已經(jīng)掛出的6塊土地自收到第一份有效競買報(bào)價(jià)單當(dāng)日起，至延后的第11個(gè)工作日15：00為掛牌競價(jià)時(shí)間，屆時(shí)方可確定最終歸屬。而最新掛出的門頭溝地塊將于6月4日才開始接受報(bào)價(jià)。
基于此，一個(gè)可以預(yù)見的事實(shí)是，整個(gè)5月，北京土地市場將可能出現(xiàn)經(jīng)營性用地零成交的情況。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場部統(tǒng)計(jì)，包括商業(yè)、住宅用地在內(nèi)的經(jīng)營性用地月度零成交，在近幾年的北京土地市場較為鮮見。“在今年2月曾出現(xiàn)過商服用地零成交、3月居住用地零成交，5月經(jīng)營性用地零成交則顯示出土地市場冷清趨勢的不斷深化。”據(jù)介紹，半年內(nèi)3個(gè)月出現(xiàn)零成交狀況，歷史上僅在2005年下半年出現(xiàn)過。
“2012年新開年土地市場就頻繁出現(xiàn)零成交的狀況，一方面代表著今年的土地供應(yīng)節(jié)奏受控程度均高于以往，另一方面，開發(fā)商整體拿地意愿低且拿地能力也不如以往。”陳雪分析表示。
根據(jù)北京市國土局此前公布的2012年供地計(jì)劃，或許是受到開發(fā)商拿地意愿降低的影響，全年計(jì)劃及其中的住宅類地塊供應(yīng)都有所減少，但卻不乏東城、海淀、朝陽等城區(qū)商服及住宅用地的供應(yīng)。
“一季度以來，房地產(chǎn)市場的資金面有所緩解。”北京中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，在已經(jīng)公布的2012年北京土地供應(yīng)計(jì)劃中，可能出現(xiàn)兩個(gè)極端，即部分熱點(diǎn)區(qū)域的地塊受到市場熱捧，而其他地塊則因?yàn)檎{(diào)控的深入繼續(xù)降溫。
張大偉預(yù)計(jì)，今年北京土地市場的冷清局面恐將難以扭轉(zhuǎn)，“預(yù)計(jì)今年土地市場交易額很難達(dá)到900億的規(guī)模，溢價(jià)率、開發(fā)商拿地的積極性都將降低到最近數(shù)年的最低。”
陳雪也認(rèn)為，當(dāng)前北京乃至全國的土地市場都基本進(jìn)入了低價(jià)時(shí)代，北京全年土地出讓金額將比2011年大幅縮減，2012年將成為地方政府土地財(cái)政的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
