《商業(yè)內(nèi)幕》網(wǎng)站公布的鄭東新區(qū)衛(wèi)星圖片

　　周定友每次出入鄭東新區(qū)管委會(huì)辦公樓，看到門口的商務(wù)外環(huán)路如織的車流以及周邊日漸繁榮的新區(qū)，偶爾還是心生波瀾。

　　他曾是日本設(shè)計(jì)師黑川紀(jì)章設(shè)計(jì)事務(wù)所規(guī)劃部的副主任，同時(shí)也是世界級(jí)城市規(guī)劃大師黑川紀(jì)章的中文翻譯。2001年8月的一天，黑川紀(jì)章設(shè)計(jì)事務(wù)所收到鄭州市規(guī)劃局來函，受邀參加鄭東新區(qū)的概念規(guī)劃。在黑川紀(jì)章的帶領(lǐng)下，周定友和自己的同事，用鉛筆、制圖軟件，一條條道路、一座座寫字樓，繪出了鄭東新區(qū)的藍(lán)圖。2001年底，隨著黑川紀(jì)章的概念規(guī)劃方案在激烈競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，周定友則留了下來，擔(dān)任鄭州市規(guī)劃局副局長(zhǎng)，以方便黑川紀(jì)章方面與鄭東新區(qū)的規(guī)劃對(duì)接，目前任鄭東新區(qū)管委會(huì)副主任。

　　十多年彈指一揮，他見證了鄭東新區(qū)從草圖走入現(xiàn)實(shí)，從蘆葦遍地到高樓林立，也從過去飽受質(zhì)疑的“中國(guó)最大鬼城”，成長(zhǎng)為建成區(qū)突破100平方公里、人口突破100萬人、全口徑稅收突破135億元的成熟城區(qū)。

　　鄭東新區(qū)的逆襲，在鬼城、空城日漸增多的當(dāng)下，頗具典型意義。

    伴隨著權(quán)力和資本的交替上陣，“鬼城”就如同一場(chǎng)傳染病般在全國(guó)各地蔓延。除去此前廣泛報(bào)道的貴陽、營(yíng)口等城市，江蘇常州、河南鶴壁也開始出現(xiàn)鬼城的魅影。從南到北，從沿海到內(nèi)地，從一線城市到N線小縣城，許多新區(qū)新城或多或少的戴上“鬼城”、“空城”的名號(hào)。

　　A 白天鮮見人 晚上少亮燈

　　江蘇常州，素有吳文化發(fā)源地之稱，因其新城區(qū)樓盤集中，入住率不高，且大量商品房積壓，被稱為“鬼城”。

　　這里說的是被譽(yù)為常州南部新城的常州武進(jìn)區(qū)，由于當(dāng)?shù)氐褪杖胝吆屯鈦泶蚬ふ邿o錢買房，和很多其他地方一樣，常州新城區(qū)的購(gòu)房者多為外地人。而本地 房產(chǎn)所有者又有多套房，讓武進(jìn)區(qū)的很多樓盤顯得空蕩蕩。需求有限，供應(yīng)過量，這就直接導(dǎo)致了常州市的住宅房產(chǎn)存量大量過剩。

　　B 資源枯竭后的“睡城”

　　河南鶴壁，以煤炭化工等行業(yè)為主的傳統(tǒng)能源型城市。上世紀(jì)九十年代開始，已經(jīng)嗅到資源即將枯竭氣息的鶴壁人就開始規(guī)劃淇濱新區(qū)。

　　但是，規(guī)劃建設(shè)已經(jīng)超過二十年的鶴壁淇濱新區(qū)，如今仍然未完成規(guī)劃，基礎(chǔ)設(shè)施配套不全，人跡罕至，夜晚入住率不高，名副其實(shí)的“睡城”、“鬼城”。

　　C 夠不著的海景房

　　過去的十多年，“海景房”一直是房企炒作的噱頭，因此濱海城市的房?jī)r(jià)也是躥升最快。威海乳山銀灘，曾一度成為中國(guó)海景房的代言人，他們對(duì)自己的樓盤非常有信心。

　　但現(xiàn)在，讓威海人引以為傲的乳山銀灘，變成了一座空城。不到十年時(shí)間，曾經(jīng)的驕傲變得無人問津，如今再看威海乳山，樓盤林立，入住率極低，現(xiàn)實(shí)中的房企生存問題很是嚴(yán)峻。

　　據(jù)媒體報(bào)道，威海乳山的有些樓盤開盤多年，到現(xiàn)在仍沒賣完。其中有些業(yè)主2008年左右花50萬入手的二手房，現(xiàn)今的話十幾萬就賣了。另外，記者了解到的爛尾樓至少有4處，2013年一位浙江籍開發(fā)商資金鏈斷裂后跑路。

　　D 外媒眼中的百億中國(guó)“空城”

　　據(jù)外媒報(bào)道，在天津?yàn)I海新區(qū)一塊名叫于家堡的土地上，政府準(zhǔn)備將這里建成全球最大的金融區(qū)，即中國(guó)的“華爾街”。濱海新區(qū)現(xiàn)在樓宇空蕩，如同孩子迷茫的眼睛，不知未來如何。不過，當(dāng)?shù)卣裾J(rèn)所謂“空城”之說，因?yàn)楣こ探ㄔ焐形赐瓿?，于家堡還不能算“城”，沒有人是正常的。

　　不久前，網(wǎng)上一篇關(guān)于浙江紹興鏡湖新區(qū)建設(shè)失敗的報(bào)道引起關(guān)注。該報(bào)道稱，鏡湖新區(qū)建設(shè)失敗，人氣難以幾句、大量寫字樓被空置、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，而政府部門將實(shí)行“包保制”，攤派買樓。

　　國(guó)內(nèi)媒體今年1月份報(bào)道，早在2011年就規(guī)劃建設(shè)的杭州余杭區(qū)廣廈天都，，目前開發(fā)體量?jī)H僅是總規(guī)劃的一半左右，入住率不高，周圍配套設(shè)施奇缺，夜晚亮燈率也很低。

　　E “鬼城”絕不會(huì)只有你知道的這些

　　根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)排名與《投資時(shí)報(bào)》聯(lián)合發(fā)布的“中國(guó)大陸城市‘鬼城’指數(shù)排行榜（2014）”（下簡(jiǎn)稱榜單）顯示，中國(guó)“鬼城”排行榜前十位的是二連浩特、欽州、拉薩、嘉峪關(guān)、井岡山、威海、錫林浩特、嘉興、石嘴山、三亞。

　　這一榜單最終選取了排名靠前的50個(gè)城市。據(jù)榜單負(fù)責(zé)人介紹，這些城市基本符合標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于“鬼城”、“空城”的判定標(biāo)準(zhǔn)，即城區(qū)人口與建成區(qū)面積的比值均低于或稍微高于0.5。更可怕的是，依照這一標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)未來可能會(huì)出現(xiàn)近50座“鬼城”。

　　其實(shí)在本地人來看，鄭東新區(qū)從來就沒有淪落為鬼城工。如果說鄭東新區(qū)在建設(shè)之初有一段時(shí)間人煙稀少，比較空曠的話，也是中國(guó)絕大多數(shù)新城在發(fā)展過程中勢(shì)必會(huì)短暫出現(xiàn)的情況。

　　當(dāng)然，鄭東新區(qū)沒有淪為“鬼城”，最終建設(shè)成功，是有其內(nèi)在原因的。用當(dāng)?shù)厝说脑拋碇v，就是底子厚。

　　早在2003年，鄭東新區(qū)就開始建設(shè)發(fā)展。當(dāng)時(shí)，鄭州作為全國(guó)交通樞紐，外來人口、流動(dòng)人口劇增，老廠區(qū)已經(jīng)不能承載人口膨脹、商業(yè)發(fā)展、居民生活的需要。于是，當(dāng)界政府果斷在與老城區(qū)只隔一條中州大道的東邊規(guī)劃建設(shè)高起點(diǎn)的新城區(qū)，命名為鄭東新區(qū)。

　　從建設(shè)之初，鄭東新區(qū)的寫字樓和居住小區(qū)基本就銷售一空。適時(shí)，人口超過一億的人口大省河南，面臨的最重要問題就是致富。其中一部分先富起來的群體涌向鄭東新區(qū)的速度非常之快。

　　也正因?yàn)榇?，作為二線城市新區(qū)的鄭東新區(qū)，有著一線城市的房?jī)r(jià)。

　　不可否認(rèn)的是，2007年左右，鄭東新區(qū)曾經(jīng)出現(xiàn)過人煙稀少、入住率、單位進(jìn)駐率較低的現(xiàn)象。四通八達(dá)的鄭東新區(qū)當(dāng)然不會(huì)眼睜睜戴上“鬼城”的帽子。2000年6月28日，時(shí)任河南省省長(zhǎng)的李克強(qiáng)在鄭州調(diào)研時(shí)指出：一定要增強(qiáng)鄭州中心城市功能，加快全省城市化進(jìn)程。三個(gè)月后，他提出要加快開發(fā)鄭東新區(qū)，以進(jìn)一步擴(kuò)大城市規(guī)模，拉大城市框架，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　2001年8月，鄭東新區(qū)開始對(duì)外征集方案。為此，鄭州市與國(guó)家建設(shè)部專家聯(lián)系，詢問“世界上最有名的設(shè)計(jì)單位有哪些”。最終進(jìn)入角逐的，除了黑川紀(jì)章設(shè)計(jì)事務(wù)所，還有澳大利亞COX集團(tuán)、美國(guó)SASAKI公司、法國(guó)夏氏事務(wù)所、新加坡PWD集團(tuán)以及中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院。

　　2011年底，黑川紀(jì)章的概念規(guī)劃方案獲得以建設(shè)部總規(guī)劃師陳曉麗為評(píng)審組長(zhǎng)的國(guó)內(nèi)外權(quán)威專家的多數(shù)投票，最終入圍。“做鄭東新區(qū)概念規(guī)劃時(shí)，黑川紀(jì)章60多歲?？梢哉f，當(dāng)時(shí)的規(guī)劃方案積聚了他一生的經(jīng)驗(yàn)和成就。他在互聯(lián)網(wǎng)上的自我介紹中，提到的國(guó)外城市規(guī)劃作品不多，其中鄭東新區(qū)是比較得意的一個(gè)。”周定友介紹，黑川紀(jì)章的設(shè)計(jì)思想以新陳代謝為主，這反映在鄭東新區(qū)，包括九宮格和如意形象等傳統(tǒng)文化在規(guī)劃中的應(yīng)用，以及大面積綠地、流動(dòng)的水系和城市各個(gè)功能區(qū)的組團(tuán)式發(fā)展等元素的融合，最終使得鄭東新區(qū)成為一個(gè)有生命的城市。

　　鄭東新區(qū)規(guī)劃之初，李克強(qiáng)即提出，城市發(fā)展要一張藍(lán)圖繪到底，規(guī)劃方案形成后，可以通過法律程序固定下來，在建設(shè)過程中，一定要服從規(guī)劃，任何單位和個(gè)人都不能自行其是。

　　鄭東新區(qū)變得越來越繁華。圖片來自網(wǎng)絡(luò)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析稱，“鬼城”的出現(xiàn)與我國(guó)城市過去五年來的擴(kuò)城有關(guān)。國(guó)土資源部2013年的一項(xiàng)調(diào)查顯示，全國(guó)391個(gè)城市的新區(qū)規(guī)劃，人均城市建設(shè)用地197平方米，已建成區(qū)人均城市建設(shè)用地達(dá)到161平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過人均100平方米的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。

　　去年4月21日，據(jù)國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心調(diào)查顯示，90%的中國(guó)地級(jí)市正在規(guī)劃新城新區(qū)，部分城市新城總面積已達(dá)建成區(qū)的七、八倍，“空城”、“睡城”、“死城”等現(xiàn)象頻現(xiàn)。

　　中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)牛鳳瑞表示，“鬼城”往往是指二三線城市的新區(qū)。

　　究竟什么樣的“鬼城”會(huì)率先改變面貌？牛鳳瑞給出了一個(gè)公式：鬼城改變面貌的時(shí)間，等于其依附的主城區(qū)的發(fā)展勢(shì)頭，除以主城區(qū)與鬼城的距離。換句話說，主城區(qū)發(fā)展勢(shì)頭越強(qiáng)勁，依附于主城區(qū)越近的“鬼城”，越容易“摘帽”。

　　那么，鄭東新區(qū)的逆襲模式能夠被其他這些地方模仿呢？上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析，鬼城能否復(fù)活，要看幾類“鬼城”出現(xiàn)的原因和要素供給能否跟進(jìn)，單純的模仿不具備復(fù)活的必然性。

　　第一類是土地資源供給規(guī)模大的城市，此類城市出現(xiàn)“鬼城”，在于資源供給過度，忽視了市場(chǎng)需求。此類城市“鬼城”陰影的消失可以做到，關(guān)鍵在于控制土地出讓規(guī)模。

　　第二類是資金供給規(guī)模大的城市，比如一些濱海城市“忽悠”外地購(gòu)房者買房，結(jié)果產(chǎn)生了大量空置房。

　　第三類是城市重心轉(zhuǎn)移背景下的城市，比如鄭東新區(qū)就逐漸承擔(dān)了老城區(qū)人口的轉(zhuǎn)移，此類新城未來出現(xiàn)繁榮，是必然的。

　　2011年，中國(guó)城鎮(zhèn)化率首次超過50%，達(dá)到51.3%，這一數(shù)據(jù)無疑顯示出城鎮(zhèn)化的強(qiáng)勁活力。同時(shí)，中央政府也高度重視城鎮(zhèn)化進(jìn)程，將其視為中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的新引擎。加之我國(guó)現(xiàn)有城鎮(zhèn)化水平仍嚴(yán)重低于歐美國(guó)家，城鎮(zhèn)化進(jìn)程也的確是潛力巨大、大有可為。但是，在各地掀起的城鎮(zhèn)化浪潮中，仍然出現(xiàn)了一些不容忽視的問題：一方面，北京、上海、廣州等一線城市地王不斷涌現(xiàn)，土地出讓價(jià)款不斷刷新紀(jì)錄;另一方面，鄂爾多斯等地城市新區(qū)成為鬼城，白天就熙熙攘攘，晚上則空無一人。地王與鬼城這兩個(gè)城鎮(zhèn)化中的極端，同時(shí)在中國(guó)出現(xiàn)，凸顯出我國(guó)城鎮(zhèn)化中存在的一些深刻問題。

　　2013年，開始冷靜審視中國(guó)樓市的宏觀決策層提出了這樣的一個(gè)詞“造城運(yùn)動(dòng)”，彼時(shí)，中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心信息部部長(zhǎng)徐洪才在接受媒體采訪時(shí)曾表示，城鎮(zhèn)化不能孤立地發(fā)展，也不能搞造城運(yùn)動(dòng)。

　　徐洪才表示，以往“大快趕上”，往往欲速不達(dá)，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，多地出現(xiàn)“鬼城”，正是城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)結(jié)合不好，與其他幾個(gè)部分脫節(jié)導(dǎo)致的后遺癥。城鎮(zhèn)化納入經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間的合理布局，可以避免“鬼城”現(xiàn)象。

　　今年兩會(huì)，李克強(qiáng)總理強(qiáng)調(diào)，要保持房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　說到底，鬼城現(xiàn)象是中國(guó)今年年經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展掩蓋下不合理增長(zhǎng)的結(jié)果，它的出現(xiàn)有著一定的必然性。2014年的種種跡象表明，從一線北上廣，到三四線縣城，整個(gè)中國(guó)樓市開始變得理性，減少存量變成了各房企2015年的首要目標(biāo)。

　　正如李克強(qiáng)總理給出的答案，穩(wěn)定住房消費(fèi)、堅(jiān)持分類指導(dǎo)、落實(shí)地方政府主體責(zé)任，這被稱為“中國(guó)2015年樓市基調(diào)”。

　　盡管如此，虎杰投資首席分析師張寅也指出，雖然政策環(huán)境可能好于去年，但庫(kù)存壓力也非常巨大，大力去庫(kù)存仍然是房企今年的首要任務(wù)。