房地產(chǎn)稅制是指與房地產(chǎn)有直接關(guān)系的各種稅收制度，是國家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的有力杠桿。鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)既對(duì)國家總體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展產(chǎn)生重要影響，又與普通公眾的生活息息相關(guān)，因此房地產(chǎn)稅制構(gòu)成了中國稅收制度中一個(gè)十分值得關(guān)注的方面。其中，房地產(chǎn)是指廣義的房地產(chǎn)，即作為財(cái)產(chǎn)的房地產(chǎn)和附著在其上的各種權(quán)益的總稱。十二屆全國人大常委會(huì)立法規(guī)劃近日公布，房地產(chǎn)稅法正式列入其中。專家預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)稅法最快有望在2017年獲得通過，但不會(huì)立即實(shí)施，建議人均60平方米內(nèi)免征。長期看，房地產(chǎn)稅有望增加持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，這將大大抑制投資投機(jī)行為，從而有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性和穩(wěn)健發(fā)展。

    目前很多人依然在混淆使用“房產(chǎn)稅”和“房地產(chǎn)稅”兩個(gè)概念，事實(shí)上從近兩年國家正式文件或相關(guān)主管部門的言論中，都是使用“房地產(chǎn)稅”這個(gè)概念。上海重慶兩地的“房產(chǎn)稅”擴(kuò)大征收試點(diǎn)，在當(dāng)時(shí)市場(chǎng)過熱情況下倉促出臺(tái)，行政推進(jìn)色彩濃厚，但實(shí)際執(zhí)行效果差不明顯。無論是上海的增量征收還是重慶的高端存量征收，其實(shí)際征收稅額和兩市的是住房規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)不相配?！胺康禺a(chǎn)稅”是以一個(gè)新稅種的面貌出現(xiàn)，近期討論的基點(diǎn)都應(yīng)是房地產(chǎn)稅的立法改革，只有進(jìn)入立法的軌道，相關(guān)改革才會(huì)名正言順。

     對(duì)于老百姓來說最為關(guān)注的是，房地產(chǎn)稅一旦實(shí)施，買房要多交錢嗎？要多交多少錢？以北京為例，如果一家3口在北京二環(huán)購買一套100平方米的房子需要800萬元，按照1.5%（1.5%的稅率被認(rèn)為是世界通行做法）的稅率計(jì)算，每年需要繳納的房地產(chǎn)稅是12萬（每月納稅1萬元）?，F(xiàn)實(shí)或許不會(huì)這么悲催！據(jù)了解，上海、重慶試點(diǎn)房地產(chǎn)的稅率介于0.4%到1.2%之間，低于1.5%的國際平均水平（發(fā)達(dá)國家的房屋持有稅，稅率一般為1%至2%）。上海的試點(diǎn)方案為0.6%和0.4%兩檔，重慶包括0.5%、1%、1.2%三檔。如果按照0.5%稅率計(jì)算，在北京二環(huán)購買一套100平方米的房子，每年需繳納房地產(chǎn)稅4萬元左右（每月繳稅3333元）。“不過，從發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)稅一般以評(píng)估價(jià)，而非市場(chǎng)價(jià)為稅基。評(píng)估價(jià)一般要低于市場(chǎng)價(jià)，且會(huì)是幾年才調(diào)整一次?！?/p>

　　對(duì)于征收范圍，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)經(jīng)研究院院長施正文認(rèn)為應(yīng)該設(shè)立一定的免稅面積，“免稅面積設(shè)定為人均60平方米比較合理，這樣對(duì)于三口之家來說，可以有180平方米不用交稅，從而保證了居民第一套住房不用交稅?！?對(duì)于免征額和稅率，目前官方并未釋放任何信息。但是，施正文建議，對(duì)于免征面積，中央可以設(shè)定一個(gè)最低的標(biāo)準(zhǔn)，在此標(biāo)準(zhǔn)之上，各地免征面積可以自行決定是否上浮。

　　“房地產(chǎn)稅”比“房產(chǎn)稅”多了一個(gè)“地”字，也就意味著未來的持有稅，征收對(duì)象不但是房屋價(jià)值，而且還將包括房屋下面的土地價(jià)值，應(yīng)該是房地產(chǎn)稅收體系的綜合改革。房地產(chǎn)稅征收如何做到公平合理，稅收怎么使用，是否用于教育、醫(yī)療、環(huán)境等民生領(lǐng)域，老百姓非常關(guān)切，這也將對(duì)政府治理現(xiàn)代化、法治化起到促進(jìn)作用。

    1.它能降低大多數(shù)納稅人的“稅收痛苦”。

　　毋庸諱言，納稅是痛苦的。從征稅角度來說，稅收是一種拔鵝毛的藝術(shù)，鵝毛肯定要拔，高水平的表現(xiàn)是：既把鵝毛拔下來，又不讓鵝叫喚，或者少叫喚。稅收理論中有這樣一個(gè)定律：假設(shè)宏觀稅負(fù)既定，社會(huì)成員總體的稅收痛苦程度，與間接稅的比重成正比，與直接稅的比重成反比。房地產(chǎn)稅是直接稅，開征它會(huì)減輕大多數(shù)納稅人的痛苦感。因?yàn)榻环康禺a(chǎn)稅的肯定是少數(shù)人，這個(gè)稅不大可能會(huì)轉(zhuǎn)嫁給大多數(shù)老百姓。不像間接稅，納稅義務(wù)人能夠用提高價(jià)格或提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等方法把稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給別人。因此，出臺(tái)房地產(chǎn)稅無疑是一種高超的拔鵝毛藝術(shù)，喊疼的只是少數(shù)人。

　　2.它能發(fā)揮抽肥補(bǔ)瘦的“羅賓漢功能”。

　　稅收，取之于民，用之于民。但是，取之收入點(diǎn)與用之支出點(diǎn)并不是一一對(duì)應(yīng)的，因?yàn)槎愂盏囊淮舐毮苁鞘杖胝{(diào)節(jié)再分配，也就是抽肥補(bǔ)瘦，對(duì)應(yīng)的稅種在西方被稱為“羅賓漢稅種”。房地產(chǎn)稅就屬于這一類別。有反對(duì)意見說，征收房地產(chǎn)稅，會(huì)讓那些富人，房子多的人，“用腳投票”--跑了，這對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不利。事實(shí)上，換位思考一下就會(huì)明白這種事情是不會(huì)發(fā)生的。因?yàn)?，富人能跑到哪里去呢？歐美國家的不動(dòng)產(chǎn)稅更高、征收更嚴(yán)格，去那里交的稅更多。除非富人們都喜歡去那幾個(gè)所謂“避稅天堂”的小破島去。

　　3.房地產(chǎn)稅需要相關(guān)機(jī)構(gòu)的改革來配套才能發(fā)揮最大效力。

　　很簡(jiǎn)單，稅收有運(yùn)行成本，學(xué)術(shù)上分為征管成本和遵從成本，涉及收付兩方。從征管成本上看，稅收部門后面有一個(gè)龐大的行政體系嗷嗷待哺。如果這個(gè)體系是高效率的，就不用多征稅，反之會(huì)多征。因此，降低征管成本，不是稅收一個(gè)部門的事兒，政府的大部制改革、扁平化的機(jī)構(gòu)改革，是必然的選擇。但是，“精兵簡(jiǎn)政”是個(gè)老大難，大部制說了多少年，現(xiàn)在看只是走了幾個(gè)小碎步，未來還任重道遠(yuǎn)。

    “房地產(chǎn)稅在起草過程中，實(shí)際上是對(duì)現(xiàn)行稅制以及有關(guān)的收費(fèi)體系的再設(shè)計(jì)，因?yàn)閲@著房地產(chǎn)的稅收有很多，還有附加在土地上的各種各樣數(shù)不清名目的一些費(fèi)用，都和房地產(chǎn)稅有關(guān)。”劉桓告訴記者，實(shí)際上，房地產(chǎn)稅的出臺(tái)，是對(duì)現(xiàn)行稅費(fèi)體制中的一些稅費(fèi)項(xiàng)目所做的必要調(diào)整和整治?！斑@是一個(gè)非常復(fù)雜和困難的過程?！绷硗猓駷橹?，中國的稅收幾乎都是針對(duì)法人進(jìn)行征收，即便是個(gè)人所得稅，也是通過單位財(cái)務(wù)部門代扣代繳，現(xiàn)在讓稅務(wù)局直接面對(duì)居民個(gè)人征收房地產(chǎn)稅，難度可想而知。

　　“建議采取中介方式，可以把房地產(chǎn)稅委托給有資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估權(quán)威部門來征收?！奔幢闳绱耍瑒⒒敢廊粚?duì)通過中介組織征稅表示擔(dān)憂，“其誠信程度、職守操守和業(yè)務(wù)能力目前都沒有達(dá)到相應(yīng)的水平。中國是一個(gè)大國，南北東西差別很大，二元性結(jié)構(gòu)特征也很明顯，稅務(wù)機(jī)關(guān)以及相關(guān)的中介部門的管理一時(shí)半會(huì)兒又跟不上，這就使得房地產(chǎn)稅開征的時(shí)候會(huì)遇到想象不到的麻煩?！?/p>

    開征房地產(chǎn)稅必須建立在能夠客觀評(píng)估房屋價(jià)值，能夠清晰劃分房屋占用的土地產(chǎn)權(quán)和權(quán)益，并建立起準(zhǔn)確的住房信息系統(tǒng)上。

　　社科院日前發(fā)布《中國住房發(fā)展（2016中期）報(bào)告》，報(bào)告提出，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市需要增加供給，在商改住基礎(chǔ)上實(shí)施工改住，同時(shí)實(shí)行房價(jià)漲停板制度和土地拍賣熔斷機(jī)制。報(bào)告同時(shí)建議抓住目前機(jī)會(huì)，在一線城市和熱點(diǎn)二線城市開征房地產(chǎn)稅。

　　加快房地產(chǎn)稅立法步伐，在十八屆三中全會(huì)就已提出，但迄今方案還在起草階段。而上海、重慶開征房產(chǎn)稅雖已有5年多，但事實(shí)表明在增加市場(chǎng)供應(yīng)、平抑房價(jià)、為地方增設(shè)穩(wěn)定稅種等方面，均未達(dá)到預(yù)期效果，有的地區(qū)征稅成本甚至和稅收收入相當(dāng)。

　　之所以出現(xiàn)這種情況，一方面，是因?yàn)榉績r(jià)高低與土地制度、戶籍制度、貨幣供應(yīng)量，直至地區(qū)差異等有明顯關(guān)聯(lián)，僅靠開征一個(gè)稅種，無法剝離房價(jià)與這些宏觀因素的關(guān)聯(lián)，對(duì)房價(jià)和市場(chǎng)供應(yīng)起到主導(dǎo)作用；另一方面，是因?yàn)樵诜ɡ砩祥_征房產(chǎn)地產(chǎn)稅還需要進(jìn)一步解釋才能完備。

　　在土地公有的前提下，人們購買的實(shí)際上是房屋的所有權(quán)和土地的租用權(quán)，并不具有完全的產(chǎn)權(quán)。而在政策表述上，與上海、重慶試點(diǎn)開征“房產(chǎn)稅”不同，列入立法規(guī)劃的是“房地產(chǎn)稅”。這也就意味著，未來要征收的房地產(chǎn)稅的征收對(duì)象，不但包括房屋價(jià)值，還將包括土地價(jià)值。

　　然而，目前關(guān)于土地租用的權(quán)益問題還沒有更清晰的法理表述，消費(fèi)者在購房時(shí)已經(jīng)支付了土地出讓金，這可以視為土地使用權(quán)的租金，與購房面積相關(guān)的其他稅費(fèi)同樣包含了支付土地租金的含義。在已經(jīng)支付不完全產(chǎn)權(quán)的租金后征收完全產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房地產(chǎn)稅，等同于重復(fù)征稅。要避免人們對(duì)此的質(zhì)疑，法理必須更加自洽。

　　從這個(gè)角度看，開征房地產(chǎn)稅必須建立在能夠客觀評(píng)估房屋價(jià)值，能夠清晰劃分房屋占用的土地產(chǎn)權(quán)和權(quán)益，并建立起準(zhǔn)確的住房信息系統(tǒng)上，這樣才能真正達(dá)到依法征稅、調(diào)節(jié)差距、以稅代費(fèi)等目的，并盡可能取得從社會(huì)大眾到地方政府的理解和認(rèn)可。

　　可以說，從目前軟、硬件準(zhǔn)備來看，開征房地產(chǎn)稅的條件都還不成熟。這也正是房地產(chǎn)稅雖然列為第一類立法項(xiàng)目，但仍沒有正式納入議程的內(nèi)在原因。實(shí)際上，從目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和調(diào)控要求看，開征房地產(chǎn)稅也需慎重。房地產(chǎn)去庫存，需要市場(chǎng)保持一定的交易活躍度，在條件不成熟之時(shí)開征房地產(chǎn)稅，有可能逆轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期，增加去庫存難度。

　　而且，出于發(fā)展差異等原因，在一線城市和熱點(diǎn)二線城市開征房地產(chǎn)稅，并不會(huì)導(dǎo)致擠出效應(yīng)，使購房者轉(zhuǎn)向庫存化嚴(yán)重的三四線城市。對(duì)于一二線城市房價(jià)的平抑作用，也不會(huì)比動(dòng)用行政杠桿更強(qiáng)。如果開發(fā)商出于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)需求轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市，只會(huì)導(dǎo)致三四線城市庫存更多，房價(jià)更貴，堵住新市民的進(jìn)城之路。

　　開征房地產(chǎn)稅的意見，不時(shí)能夠聽到，無論理由多么充分，有一點(diǎn)不能忘記：開征房地產(chǎn)稅旨在調(diào)整土地制度、央地財(cái)政關(guān)系和社會(huì)分配，而不是成為臨時(shí)性的市場(chǎng)調(diào)控工具。

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)表示：我的基本判斷就是，房地產(chǎn)2016年完成立法、2017年正式全面實(shí)施的可能性幾乎為零。何也？緣于房產(chǎn)稅的復(fù)雜和在房產(chǎn)稅基本問題上共識(shí)的欠缺。經(jīng)過10多年的爭(zhēng)論，無論是征收目的，還是征收環(huán)節(jié)等基本的問題分歧越來越大。

　　房產(chǎn)稅的當(dāng)務(wù)之急是通過廣泛的討論，形成基本的共識(shí)，最起碼應(yīng)該討論清楚以下四個(gè)問題：

　　第一，房產(chǎn)稅征收的目的是什么。是為了抑制房價(jià)，抑制投機(jī)，還是為了給地方增加穩(wěn)定的收入稅種；第二，房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)領(lǐng)域其他稅收的關(guān)系如何。2003年十六屆三中全會(huì)的思路是出臺(tái)房產(chǎn)稅，同時(shí)合并其他稅費(fèi)。近幾年關(guān)于房產(chǎn)稅的改革，卻悄然轉(zhuǎn)換成“增稅”的思維，只談房產(chǎn)稅，不談合并或者取消其他的稅費(fèi)。如果房產(chǎn)稅的改革只是增加一個(gè)新的稅種，這意味著在已經(jīng)很重的房地產(chǎn)稅收上再加稅；第三，房產(chǎn)稅和土地出讓金的關(guān)系如何。在房產(chǎn)稅立法的時(shí)候，應(yīng)該明確回答，征收房產(chǎn)稅后，土地出讓金是取消還是照收？第四，房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅還是調(diào)節(jié)稅。如果是財(cái)產(chǎn)稅，除了法定減免的情形，要對(duì)每一套房產(chǎn)征收。

　　1.那么如果是調(diào)節(jié)稅，房地產(chǎn)稅究竟能不能調(diào)節(jié)房價(jià)？

　　通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷表示，房地產(chǎn)稅推出不會(huì)導(dǎo)致房價(jià)下跌?！耙?yàn)橹袊?jīng)濟(jì)高度依賴房地產(chǎn)，政府不會(huì)搬起石頭砸自己的腳?！?/p>

　　李迅雷認(rèn)為，目前一線城市房價(jià)的上漲，更體現(xiàn)為一種貨幣現(xiàn)象，即居民購房加杠桿；二線城市則是人口現(xiàn)象和貨幣現(xiàn)象兼而有之。

　　針對(duì)房價(jià)何時(shí)出現(xiàn)向下拐點(diǎn)，李迅雷指出，影響房價(jià)的因素太多，不好預(yù)測(cè)。李迅雷說，房價(jià)或許可以連續(xù)上漲20年，但總是有頂?shù)摹o論政策怎樣調(diào)控，市場(chǎng)總有市場(chǎng)的波動(dòng)鐵律，全世界沒有一個(gè)國家的房價(jià)能夠走L型。隨著人口老齡化和流動(dòng)人口的減少，作為耐用消費(fèi)品的房子的需求總是下降的，一輪房地產(chǎn)周期大致都是18-25年，包括上漲和下跌全過程。

　　李迅雷認(rèn)為，除了關(guān)注房價(jià)何時(shí)見頂?shù)母鱾€(gè)窗口之外，房地產(chǎn)的流動(dòng)性更值得關(guān)注?！皹鞘胁煌诠墒校罢叩牧鲃?dòng)性風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大，屆時(shí)不是你想賣就能賣得掉。”

　　針對(duì)房地產(chǎn)政策，李迅雷指出，總體來看，房地產(chǎn)高庫存地區(qū)鼓勵(lì)居民加杠桿購房，房價(jià)上漲過快的地區(qū)則采取各種限購措施。今年各地出臺(tái)的購房刺激政策：江西省降低首付、農(nóng)民購房有補(bǔ)貼、加大貨幣化安置比例；山西省支持農(nóng)民工購房、強(qiáng)化公積金消費(fèi)，打通商品房、保障房通道；廣西（樓盤）加快農(nóng)民工市民化，建立購租并舉的住房制度?！案邘齑娴貐^(qū)盡管鼓勵(lì)購房，但還是不改高庫存現(xiàn)狀；房地產(chǎn)熱門城市盡管已經(jīng)是低庫存了，但居民購房總體看還是在加杠桿?！?/p>

　　2.試點(diǎn)直擊：上海重慶房地產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)房價(jià)影響可忽略不計(jì)

　　上海針對(duì)本市居民家庭在當(dāng)?shù)匦沦徢覍儆谠摼用窦彝サ诙准耙陨系淖》浚彝ト司幼∶娣e超過60平方米的，以及非本市居民家庭在本市新購的住房，適用稅率暫定為0.6%。

　　重慶房產(chǎn)稅的征收對(duì)象為個(gè)人擁有的獨(dú)棟別墅（不論存量房還是增量房）、房價(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)兩倍以上的個(gè)人新購高檔住房，以及在重慶市無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購二套及二套以上住房，稅率為0.5%~1.2%之間。

　　兩地開展房產(chǎn)稅試點(diǎn)的四年多來，房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)影響可以忽略不計(jì)，而房產(chǎn)稅的收入甚微，對(duì)地方財(cái)政收入貢獻(xiàn)較小。

　　據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，試點(diǎn)3年間，重慶的個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收額累計(jì)不超過4億元，而上海據(jù)相關(guān)部門估算約6億元。

　　不過，劉修文表示，兩地改革試點(diǎn)是探索對(duì)個(gè)人住房在保有環(huán)節(jié)征稅的寶貴經(jīng)驗(yàn)，是符合房地產(chǎn)稅制改革總體方向的，同時(shí)也為落實(shí)中共十八屆三中全會(huì)提出的加快房地產(chǎn)稅立法的要求并適時(shí)推進(jìn)改革打下堅(jiān)實(shí)的實(shí)踐基礎(chǔ)。