2024年11月22日下午，2024建筑裝飾產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇在深圳市福田區(qū)五洲賓館隆重舉行。

會議現(xiàn)場

主持人：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位企業(yè)家、各位來賓，女士們、先生們，大家下午好!歡迎參加由中國建筑裝飾協(xié)會、深圳市福田區(qū)人民政府聯(lián)合舉辦的“堅定信心 轉(zhuǎn)變觀念 走高質(zhì)量發(fā)展道路” 2024建筑裝飾產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇。今天我們邀請建筑裝飾企業(yè)、設(shè)計院所和專家學(xué)者，進(jìn)行廣泛、深入的交流，共商發(fā)展大計，探討創(chuàng)新之路，堅定企業(yè)發(fā)展信心，轉(zhuǎn)變觀念，共探高質(zhì)量發(fā)展新路徑。今天出席會議的領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓有：中國建筑裝飾協(xié)會，深圳市住房和建設(shè)局，福田區(qū)委、區(qū)政府，以及福田區(qū)發(fā)展改革局、區(qū)科技和工業(yè)信息化局、區(qū)住房建設(shè)局、區(qū)文化廣電旅游體育局、區(qū)投資促進(jìn)局、區(qū)建筑工務(wù)署、區(qū)企服中心的領(lǐng)導(dǎo)，深圳市建筑裝飾行業(yè)的企業(yè)家、設(shè)計院院長、新聞界朋友和其他應(yīng)邀嘉賓。讓我們對他們的到來表示最熱烈的歡迎!
今天還有來自全國各地建筑裝飾行業(yè)的企業(yè)負(fù)責(zé)人、設(shè)計院院長、行業(yè)協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)、新聞界朋友和其他應(yīng)邀的嘉賓。讓我們用最熱烈的掌聲歡迎他們!
福田區(qū)作為粵港澳大灣區(qū)的核心樞紐，深圳的中心城區(qū)，始終把優(yōu)化營商環(huán)境作為首要任務(wù)。福田是建筑裝飾產(chǎn)業(yè)的誕生地和發(fā)展高地，福田區(qū)委、區(qū)政府對建筑裝飾產(chǎn)業(yè)的扶持，成為企業(yè)不斷壯大發(fā)展的重要支撐。首先請福田區(qū)人民政府副區(qū)長文維致辭，大家鼓掌歡迎!

福田區(qū)人民政府副區(qū)長文維

文維：尊敬的艾鶴鳴會長、各位企業(yè)家、設(shè)計師，以及媒體朋友們，大家下午好！很高興今天與大家相聚在福田，共襄建筑裝飾產(chǎn)業(yè)一年一度的盛會，共同參加2024建筑裝飾產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇。在此我謹(jǐn)代表福田區(qū)委、區(qū)政府對論壇的舉辦表示熱烈的祝賀，對各位企業(yè)家、設(shè)計師以及媒體朋友的到來表示熱烈的歡迎和誠摯的問候，也對大家長期以來關(guān)心和支持福田發(fā)展表示衷心的感謝！
福田區(qū)作為深圳市的中心城區(qū)，始終圍繞廣東省委1310部署和深圳市委市政府五個中心的建設(shè)任務(wù)，緊盯著“首善之區(qū)、幸福福田”的目標(biāo)和愿景，以頭號工程的力度扎實推進(jìn)百千萬工程，全力打造高質(zhì)量發(fā)展的高地。
2024年福田區(qū)全面開啟了二次創(chuàng)業(yè)的新征程，我們將主要的資源、力量和精力都集中到了高質(zhì)量發(fā)展的主航道、主戰(zhàn)場上，我們推動了進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境，全面提升城區(qū)的功能品質(zhì)，持續(xù)增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展信心，實現(xiàn)中心城區(qū)戰(zhàn)略地位的再升級、功能再轉(zhuǎn)型。我們努力把福田建設(shè)成為一流的國際化中心城區(qū)。
建筑裝飾行業(yè)是福田區(qū)的傳統(tǒng)優(yōu)勢行業(yè)，眾多的優(yōu)秀裝飾企業(yè)和設(shè)計師從世界各地匯聚于此，形成了世界裝飾看中國、中國裝飾看福田的良好態(tài)勢。
當(dāng)前，河套深港科技創(chuàng)新合作區(qū)、香蜜湖新金融中心、環(huán)中心公園活力圈三大引擎全數(shù)發(fā)力，轄區(qū)的城市更新加速上馬，百千萬工程建設(shè)如火如荼，建筑裝飾領(lǐng)域發(fā)展?jié)摿薮蟆⑶熬盁o限，大有可為。我們真誠地歡迎各位企業(yè)家、設(shè)計師到福田安心投資、專心創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新發(fā)展。
在會前我們和會長討論，最近這幾年時間，因為建筑業(yè)的景氣指數(shù)偏弱，也影響了裝飾行業(yè)，但是我們要堅定信心，本著高質(zhì)量發(fā)展這樣一個軌跡，通過創(chuàng)新、堅持、努力，相信我們未來會有更好的轉(zhuǎn)機(jī)和發(fā)展。
接下來福田區(qū)將進(jìn)一步強(qiáng)化建筑裝飾產(chǎn)業(yè)高地的優(yōu)勢，為企業(yè)提供更多的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間和產(chǎn)業(yè)服務(wù)，支持大家創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，做大和做強(qiáng)，推動行業(yè)向更加綠色、智能的方向發(fā)展。
我們在福田區(qū)也一直在謀劃，建筑裝飾行業(yè)這種傳統(tǒng)行業(yè)要向綠色要效益，要向智能化、信息化和人工智能時代要效益，所以我們要努力將福田打造成為建筑裝飾行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的福地，進(jìn)一步擦亮建筑裝飾產(chǎn)業(yè)的中國名片。
最后，預(yù)祝2024建筑裝飾產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇和第十四屆中國空間設(shè)計大賽典禮圓滿成功，祝愿各位企業(yè)家、設(shè)計師以及媒體朋友們在福田度過一段美好的時光。
主持人：感謝文維區(qū)長送上的祝福，請您留步。非常感謝您為我們的產(chǎn)業(yè)發(fā)展助力加油，給我們帶來鼓舞和信心。接下來我們即將開啟的是2024年福田區(qū)建筑裝飾設(shè)計產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告發(fā)布儀式。
福田區(qū)建筑裝飾設(shè)計產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告涵蓋了上一年度福田區(qū)建筑裝飾設(shè)計產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況、規(guī)模以上企業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)政策落實情況、未來發(fā)展趨勢等，是掌握福田區(qū)建筑裝飾設(shè)計產(chǎn)業(yè)發(fā)展全貌最權(quán)威的一份資料。
今天，我們將在這里隆重舉行《2024年福田區(qū)建筑裝飾設(shè)計產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告》發(fā)布儀式。有請中國建筑裝飾協(xié)會副會長兼副秘書長艾鶴鳴；中國建筑裝飾協(xié)會學(xué)術(shù)與教育專業(yè)委員會秘書長朱時均；福田區(qū)人民政府副區(qū)長文維；深圳市福田區(qū)住房和建設(shè)局局長張瑱，一起上臺，共同發(fā)布，大家鼓掌歡迎！

《2024年福田區(qū)建筑裝飾設(shè)計產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告》發(fā)布儀式

主持人：祝賀《2024年福田區(qū)建筑裝飾設(shè)計產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告》正式發(fā)布！
主持人：謝謝各位，請各位落座。
營商環(huán)境，是市場主體的發(fā)展之基、活力之源。近年來福田區(qū)持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境，為推動建筑裝飾產(chǎn)業(yè)發(fā)展，出臺了福田區(qū)支持建筑行業(yè)及物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干措施等一系列產(chǎn)業(yè)發(fā)展支持政策。良好的營商環(huán)境是企業(yè)發(fā)展的助推器，福田以精準(zhǔn)充足的政策“養(yǎng)料”，吸引著建筑裝飾企業(yè)和行業(yè)從業(yè)人員不斷向福田區(qū)聚集，構(gòu)建了一幅企業(yè)與區(qū)域發(fā)展共生共榮的生動圖景。目前，福田區(qū)已成為全國建筑裝飾產(chǎn)業(yè)集中度最高的頭部企業(yè)聚集區(qū)。
栽下梧桐樹，引得鳳凰來，下面舉行的是企業(yè)落戶福田的簽約儀式。
掌聲歡迎深圳市福田區(qū)住房和建設(shè)局局長張瑱，有請中國建筑第二工程局有限公司、中國建筑第五工程局有限公司、上海建工集團(tuán)股份有限公司，方大建科集團(tuán)有限公司等四家企業(yè)的代表上臺，請大家共同簽署企業(yè)落戶福田協(xié)議書。

企業(yè)落戶福田簽約儀式

主持人：再次祝賀這些簽約的企業(yè)。營商環(huán)境好不好，企業(yè)最有發(fā)言權(quán)。我們相信，福田區(qū)將以更加開放的姿態(tài)和更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，成為企業(yè)發(fā)展的沃土，讓企業(yè)在這里生根發(fā)芽、枝繁葉茂。同時，感謝參與簽約儀式的各位領(lǐng)導(dǎo)、感謝所有簽約的企業(yè)。

主持人：建筑裝飾行業(yè)，正處于轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵期，也是實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的新起點(diǎn)。作為行業(yè)的核心力量，中國建筑裝飾協(xié)會一直以來都在積極推動行業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步。
接下來，有請中國建筑裝飾協(xié)會副會長兼副秘書長艾鶴鳴發(fā)表《堅定信心，轉(zhuǎn)變觀念，走高質(zhì)量發(fā)展道路》講話，大家鼓掌歡迎!

中國建筑裝飾協(xié)會副會長兼副秘書長艾鶴鳴

艾鶴鳴：尊敬的文區(qū)長、各位來賓、各位行業(yè)同仁，廣大的設(shè)計師朋友們，大家下午好！
今天，我們相聚在深圳，相聚在福田這個建筑裝飾產(chǎn)業(yè)的發(fā)源地和產(chǎn)業(yè)聚集地，共同參加2024建筑裝飾產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇暨第十四屆中國空間設(shè)計大賽典禮，一起探討行業(yè)發(fā)展道路，展望行業(yè)發(fā)展前景，首先我代表中國建筑裝飾協(xié)會向遠(yuǎn)道而來的各位朋友們表示熱烈的歡迎，向長期以來關(guān)心支持建筑裝飾產(chǎn)業(yè)發(fā)展的各界人士表示衷心的感謝！
今天我還要代表中國建筑裝飾協(xié)會和中國建筑裝飾行業(yè)向深圳市福田區(qū)委區(qū)人民政府表示特別的感謝，感謝他們對建筑裝飾產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇和中國空間設(shè)計大賽的支持，并感謝他們對建筑裝飾產(chǎn)業(yè)的高度重視和大力扶持。
福田區(qū)從2017年開始實施了支持建筑裝飾行業(yè)發(fā)展的“五個一”工程，推出了《支持建筑裝飾設(shè)計行業(yè)發(fā)展若干措施》，福田區(qū)的這些政策措施不僅是對福田當(dāng)?shù)亟ㄖb飾企業(yè)的扶持，同時也是對整個裝飾行業(yè)的激勵和引導(dǎo)，現(xiàn)在很多的地方政府以福田樣板作為榜樣，引導(dǎo)和激勵裝飾行業(yè)依靠創(chuàng)新驅(qū)動走高質(zhì)量發(fā)展道路。
回望過去建筑裝飾行業(yè)40多年的發(fā)展，經(jīng)歷了無數(shù)的風(fēng)雨與變遷，創(chuàng)造了輝煌的成績。站在2024年這個歷史節(jié)點(diǎn)上，我們又一次面臨新的挑戰(zhàn)，比如說市場環(huán)境復(fù)雜多變、消費(fèi)者需求不斷升級，行業(yè)內(nèi)競爭愈發(fā)激烈。又比如說企業(yè)營收增長乏力，盈利能力降低，應(yīng)收賬款劇增，資金鏈高度緊張，許多曾經(jīng)優(yōu)秀的企業(yè)在盈虧的邊緣上掙扎，甚至瀕臨破產(chǎn)。我們對企業(yè)普遍的困難感同身受，對企業(yè)家們不畏艱難、砥礪奮進(jìn)的勇氣與精神深為感佩，我相信行業(yè)當(dāng)下面臨的挑戰(zhàn)與困難都是前進(jìn)中的問題、發(fā)展中的煩惱，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，困難與希望同在。只要我們堅定信心、轉(zhuǎn)變觀念，堅定不移地走高質(zhì)量發(fā)展道路，就一定能夠迎來更加美好的明天。
下面我就講幾點(diǎn)個人的學(xué)習(xí)體會和認(rèn)識，供大家參考。
一、建造美好空間，承載美好生活，建筑裝飾行業(yè)肩負(fù)著光榮的使命。
當(dāng)代建筑裝飾是在改革開放的大潮中形成，并迅速壯大的新興行業(yè)，它不僅創(chuàng)造了大量的物質(zhì)財富和精神財富，同時也帶動了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，拉動了社會需求，推動了社會消費(fèi)，解決了千萬人的就業(yè)問題，為我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年全行業(yè)完成工程總產(chǎn)值達(dá)到6.03萬億元，占2022年建筑業(yè)總產(chǎn)值31萬億的19.5%。全行業(yè)從業(yè)人數(shù)約1900萬人，截至2022年年底，全行業(yè)企業(yè)總數(shù)約30萬家，其中裝飾工程專業(yè)一級達(dá)到26669家，建筑幕墻專業(yè)承包一級有6866家，裝飾工程設(shè)計專項甲級企業(yè)2119家，幕墻工程設(shè)計專項甲級企業(yè)1028家，在A股上市的企業(yè)有21家。根據(jù)企業(yè)信用網(wǎng)的數(shù)據(jù)，全國處于正常經(jīng)營狀態(tài)的家裝企業(yè)約1.2萬家。
習(xí)近平總書記指出，“城市建設(shè)必須把人民宜居安居房在首位，把最好的資源留給人民”。住建部倪虹部長多次強(qiáng)調(diào)，“以滿足剛性和改善性住房需求為重點(diǎn)，努力讓人民群眾住上好房子”。建筑裝飾作為建筑物構(gòu)筑的最終階段，在打造綠色環(huán)保、健康舒適、功能合理、安全可靠的建筑室內(nèi)外環(huán)境、提升建筑品質(zhì)、讓人民群眾住上更好房子，不斷增強(qiáng)人民群眾的獲得感、幸福感、安全感等方面發(fā)揮著重要的作用。在住房建設(shè)領(lǐng)域，裝飾行業(yè)是和人民群眾接觸最緊密的行業(yè)，是創(chuàng)造幸福生活的民生產(chǎn)業(yè)、責(zé)任產(chǎn)業(yè)，裝飾裝修的好壞是人民群眾對好房子最直觀的評判標(biāo)準(zhǔn)。
建筑裝飾不僅具有很高的技術(shù)含量，也具有豐富的文化藝術(shù)含量，是工程技術(shù)與文化藝術(shù)完美融合的行業(yè)。建筑不僅是鋼筋水泥的堆砌，更是文化與藝術(shù)的載體，每一棟建筑都是城市的一部分，東西人們的生活空間。建筑裝飾不僅是對建筑的美化，更是在創(chuàng)造生活、創(chuàng)造未來。作為建筑裝飾行業(yè)的從業(yè)者，我們應(yīng)該感到無比的自豪，應(yīng)該具有強(qiáng)烈的使命感，我們要用精湛的技藝和精彩的創(chuàng)意去改良生存環(huán)境，創(chuàng)造更加安全、舒適、便捷的生活空間和生活方式，不斷滿足人民群眾對美好生活的向往。
中國空間設(shè)計大賽是一項公益性的賽事，旨在促進(jìn)空間設(shè)計的廣泛交流，提升空間設(shè)計的藝術(shù)水準(zhǔn)和技術(shù)水平。在大賽中，我們看到了許許多多優(yōu)秀的作品，它們不僅體現(xiàn)了設(shè)計師對美的獨(dú)特追究，更體現(xiàn)了他們對生活、對文化的深刻理解，他們讓我們看到了設(shè)計的力量，看到了設(shè)計對改變生活、塑造未來的重要作用，這些作品不僅具有極高的藝術(shù)價值，更具有深遠(yuǎn)的社會意義，不僅有助于推動建筑裝飾產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，也有助于提升文化自信，增強(qiáng)中國文化的國際影響力。
二、堅定信心、迎接挑戰(zhàn)，建筑裝飾行業(yè)依然具有廣闊的發(fā)展前景。
信心是我們心中的燈塔，它照亮前行的道路；信心是我們力量的源泉，它支撐我們跨越難關(guān)。信心比黃金海重要。只有對未來發(fā)展抱有堅定的信念，才能在復(fù)雜多變的市場環(huán)境中始終保持敏銳的洞察力、清醒的判斷力、果斷的決策力，才能緊跟時代步伐，創(chuàng)新發(fā)展模式，創(chuàng)造出更加輝煌的成就。我們的信心來自哪里呢？主要有兩點(diǎn)：
第一，信心源自于韌性強(qiáng)、潛力大、活力足的中國經(jīng)濟(jì)基本盤。14億多人口的龐大市場，4億多人的中等收入群體，1.8億登記在冊的經(jīng)營主體，是中國經(jīng)濟(jì)大盤的底座，是中國經(jīng)濟(jì)最大的信心和底氣所在。習(xí)近平總書記多次指出“中國經(jīng)濟(jì)韌性強(qiáng)、潛力大、活力足，長期向好的基本面依然沒變”。盡管當(dāng)下的確面臨著有效需求不足、社會預(yù)期較弱，以及外部環(huán)境復(fù)雜等困難，但是政策紅利持續(xù)釋放的趨勢沒有變，高質(zhì)量發(fā)展的良好勢頭沒有變，中國仍將在相當(dāng)長一段時間內(nèi)保持量的合理增長和質(zhì)的有效提升。2023年，中國GDP同比增長5.2%，這一增速在全球主要經(jīng)濟(jì)體中仍處于領(lǐng)先地位。
第二，信心源自于中國建筑裝飾行業(yè)巨大而又堅實的市場需求。習(xí)近平總書記提出，人民對美好生活的向往是我們的奮斗目標(biāo)，建筑裝飾的本質(zhì)是改良人類的生存環(huán)境，創(chuàng)造更加安全、便捷、舒適的生活空間和生活方式。建筑裝飾行業(yè)與人民居住品質(zhì)和美好生活環(huán)境息息相關(guān)，中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，將為建筑裝飾行業(yè)創(chuàng)造巨大的增量市場。
持續(xù)實施城市更新行動，城中村改造和鄉(xiāng)村全面振興行動，打造宜居、韌性、智慧城市，推動完整社區(qū)建設(shè)，實施一刻鐘民民生活圈行動，建設(shè)宜居宜業(yè)和美鄉(xiāng)村等政策的實施，為建筑裝飾行業(yè)創(chuàng)造了巨大的存量市場。
根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的報告顯示，預(yù)計2023到2027年建筑裝飾市場規(guī)模將以年復(fù)合增長率5.67%穩(wěn)步增長，到2027年市場規(guī)模將達(dá)到8.16萬億元。
三、轉(zhuǎn)變觀念、轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，推動建筑裝飾行業(yè)轉(zhuǎn)型升級。
隨著人口增長放緩，城市化進(jìn)程也逐漸放緩，大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)增量也趨緩，從而導(dǎo)致建筑裝飾市場結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯的變化，那就是增量市場放緩、存量市場增加；城市市場放緩，鄉(xiāng)村市場增加。建筑裝飾市場結(jié)構(gòu)的變化，進(jìn)而導(dǎo)致業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的變化，那就是項目造價輕量化，地域分布分散化，幾千萬甚至上億的裝飾項目會越來越少，幾百萬甚至幾十萬的項目會越來越多，并且零散分布，但總量是可觀的。這些變化不可避免地導(dǎo)致企業(yè)管理難度和運(yùn)行成本的增加，建筑裝飾行業(yè)面臨著巨大的市場壓力。
此外，日新月異的科技進(jìn)步和日益提高的環(huán)保意識，也對建筑裝飾行業(yè)提出了更高的要求。傳統(tǒng)的建筑裝飾模式已經(jīng)難以滿足現(xiàn)代消費(fèi)者對智能、綠色環(huán)保等方面的需求。建筑裝飾企業(yè)必須洞察市場變化，研究市場變化，適應(yīng)市場變化，及時轉(zhuǎn)變觀念，轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，轉(zhuǎn)變建造方式，推動行業(yè)轉(zhuǎn)型升級。
轉(zhuǎn)變觀念和轉(zhuǎn)變發(fā)展模式是裝飾行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵，裝飾企業(yè)必須摒棄傳統(tǒng)的固化的思維模式，積極擁抱創(chuàng)新，不斷提升企業(yè)的核心競爭力。裝飾企業(yè)必須摒棄過度追求短期利益的觀念，注重長遠(yuǎn)發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展，打造持久的競爭力。裝飾企業(yè)必須摒棄過度追求規(guī)模擴(kuò)張的發(fā)展模式，堅定地走高質(zhì)量發(fā)展道路。
工業(yè)化、數(shù)字化、綠色化是建筑裝飾行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的可靠路徑。住建部倪虹部長一直強(qiáng)調(diào)，要推動建筑業(yè)工業(yè)化、數(shù)字化、綠色化轉(zhuǎn)型，要強(qiáng)化科技賦能，推廣綠色建造、智能建造等新型的建造方式，要像造好汽車一樣造出好房子。裝飾行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，就是要堅持工業(yè)化、數(shù)字化、綠色化，穩(wěn)步推進(jìn)裝配化。
以習(xí)近平同志為核心的黨中央高度重視數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展，多次對加快數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出重要指示和決策部署，國家十四五規(guī)劃明確提出，迎接數(shù)字時代，加快建設(shè)數(shù)字經(jīng)濟(jì)、數(shù)字社會、數(shù)字政府，以數(shù)字化轉(zhuǎn)型整體驅(qū)動生產(chǎn)方式、生活方式和治理方式變革。
黨的二十屆三中全會強(qiáng)調(diào)，以國家標(biāo)準(zhǔn)提升引領(lǐng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，支持企業(yè)用數(shù)字技術(shù)、綠色技術(shù)改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。建筑裝飾數(shù)字化，尤其是數(shù)字化與工業(yè)化的融合發(fā)展，既是應(yīng)用技術(shù)的系統(tǒng)性創(chuàng)新，也是生產(chǎn)方式的革命性變化，是破解建筑裝飾行業(yè)生產(chǎn)環(huán)境惡化、管理粗放、效益低下等困局的有效手段，是培育新質(zhì)生產(chǎn)力的重要著力點(diǎn)，是助推產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的核心引擎。
四、作為行業(yè)協(xié)會，要以高質(zhì)量的服務(wù)，引領(lǐng)建筑裝飾行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
“服務(wù)國家、服務(wù)社會、服務(wù)群眾、服務(wù)行業(yè)”是黨的政府對社會組織職責(zé)的新要求。中國建筑裝飾協(xié)會作為全國建筑裝飾行業(yè)的服務(wù)組織，將按照中奇會長提出的“政治建會、規(guī)范辦會、廉潔辦會”的方針，不斷加強(qiáng)思想建設(shè)、組織建設(shè)、制度建設(shè)和能力建設(shè)，強(qiáng)化上連下通的橋梁紐帶作用，反映企業(yè)訴求、解決行業(yè)痛點(diǎn)，以高質(zhì)量的服務(wù)引領(lǐng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
新時代新征程賦予了中國建筑裝飾協(xié)會和建筑裝飾行業(yè)新的使命，我們將不忘初心、不辱使命、主動擔(dān)當(dāng)作為，踔厲奮發(fā)，把中裝協(xié)建設(shè)成政府靠得住、行業(yè)離不開、企業(yè)信得過、國際有影響的社會有生力量。
各位來賓、各位同仁，設(shè)計師朋友們，讓我們以更加堅定的信心擁抱這個充滿挑戰(zhàn)與機(jī)遇的時代，轉(zhuǎn)變觀念，創(chuàng)新驅(qū)動，走高質(zhì)量發(fā)展道路，共創(chuàng)建筑裝飾行業(yè)更加美好的明天。

主持人：非常感謝艾會長送上的美好祝福。在艾會長的發(fā)言中我們也深切感受到艾會長對行業(yè)發(fā)展的深厚情感和對未來發(fā)展的堅定信心，我們相信在中國建筑裝飾協(xié)會的指導(dǎo)下，中國建筑裝飾行業(yè)將會在新的歷程當(dāng)中迎來更大的發(fā)展和輝煌。
在行業(yè)發(fā)展的浪潮當(dāng)中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)把握時代脈搏，順勢而為，堅定不移地走高質(zhì)量發(fā)展的道路。而面對變革企業(yè)家也應(yīng)該要勇于突破、敢于挑戰(zhàn)。接下來有請中國建筑裝飾協(xié)會副會長、深圳遠(yuǎn)鵬裝飾集團(tuán)有限公司創(chuàng)始人葉大岳為我們分享《相信的力量》。

中國建筑裝飾協(xié)會副會長、深圳遠(yuǎn)鵬裝飾集團(tuán)有限公司創(chuàng)始人葉大岳

葉大岳：尊敬的文區(qū)長、艾會長、各位領(lǐng)導(dǎo)、各位業(yè)界的精英，各位同行，以及遠(yuǎn)道而來的各位嘉賓，大家下午好！
非常高興在一年一度的中國建筑裝飾行業(yè)發(fā)展論壇與大家重逢，共同探討中國建筑裝飾行業(yè)的發(fā)展與未來。首先，請允許我代表深圳建筑裝飾企業(yè)，向長期以來關(guān)心和支持建筑裝飾行業(yè)發(fā)展的各界朋友表示最誠摯的感謝和最熱烈的歡迎。
今天，組委會給我的命題是談?wù)剬ㄖb飾行業(yè)的理解以及展望，我深感榮幸也倍感責(zé)任。作為從業(yè)31年的裝飾人和創(chuàng)業(yè)者，我和遠(yuǎn)鵬集團(tuán)經(jīng)歷了行業(yè)發(fā)展的高光時刻，也經(jīng)歷了低谷震蕩，可以說是“左手經(jīng)驗叢生，右手教訓(xùn)縱橫”。接下來我分享的主題叫做《相信的力量》，通過幾個“相信”，來談?wù)勎覍π袠I(yè)的理解和對未來的思考。
第一個相信——相信我們創(chuàng)造了中國建筑裝飾行業(yè)蓬勃發(fā)展的歷史。
當(dāng)年的“蛇口開山第一炮”如同春雷涌動神州，深圳奏響了中國改革開放的啟幕樂章。改革開放初期，一大批建設(shè)者開始涌入深圳，深圳作為建筑裝飾行業(yè)的發(fā)源地，誕生了中國第一家裝飾企業(yè)，建筑裝飾的火種在深圳點(diǎn)燃，在神州大地燎原式發(fā)展，如今不少企業(yè)已經(jīng)走出國門，走向世界。
在改革開放的浪潮中，隨著國民經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，建筑裝飾行業(yè)迎來了前所未有的機(jī)遇，扮演了重要角色。建筑裝飾行業(yè)不僅打造了眾多具有時代特色的標(biāo)志性建筑，更培育了一批具有國際競爭力的優(yōu)秀企業(yè)。通過整個行業(yè)的努力，推動了經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展、城鄉(xiāng)面貌的改善、居住環(huán)境的提升。同時也帶動了上下游產(chǎn)業(yè)的革新與進(jìn)步，創(chuàng)造了大量的就業(yè)機(jī)會，培養(yǎng)了優(yōu)秀的專業(yè)人才。今天來參加這次論壇的都是行業(yè)培養(yǎng)出來的優(yōu)秀專業(yè)人才。
今年，恰逢中國建筑裝飾協(xié)會成立40周年。歷經(jīng)40年的發(fā)展，建筑裝飾行業(yè)也從最初的簡單裝修，逐漸演變?yōu)榧O(shè)計、施工、材料、服務(wù)于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，不斷地突破自我，實現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。在這一過程中，我們親歷了無數(shù)的創(chuàng)新與變革，從傳統(tǒng)工藝到現(xiàn)代技術(shù)，從單一的材料到綠色環(huán)保材料，建筑裝飾行業(yè)不斷自我革新，以滿足社會發(fā)展的需求。可以說，過去的40年，建筑裝飾行業(yè)對提升國家整體形象和居民生活品質(zhì)做出了巨大的努力和貢獻(xiàn)，這是行業(yè)的榮光。
因此，在我們展望行業(yè)未來、堅定信心的同時，也不應(yīng)忘記對行業(yè)過去成就的自信與肯定。當(dāng)我們站在新的歷史起點(diǎn)上，應(yīng)該以更加堅定的信心、更加自豪的姿態(tài)，銘記過去的輝煌成就，珍惜當(dāng)下的大好政策，把握未來的發(fā)展機(jī)遇。我們要繼續(xù)發(fā)揚(yáng)裝飾人勤勉務(wù)實的精神，推動行業(yè)向前發(fā)展，為國家的繁榮富強(qiáng)和人民的幸福生活貢獻(xiàn)我們的智慧和力量。
第二個相信——相信我們的營商環(huán)境和政府的支持力度。
建筑裝飾行業(yè)是民營經(jīng)濟(jì)非?；钴S的領(lǐng)域，90%以上的裝飾企業(yè)是民營企業(yè)，習(xí)近平總書記指出，“從制度和法律上把對國企民企平等對待的要求落下來，鼓勵和支持民營經(jīng)濟(jì)和民營企業(yè)發(fā)展壯大”。
去年7月，中共中央、國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的意見》明確指出：民營經(jīng)濟(jì)是推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的生力軍；促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)做大做優(yōu)做強(qiáng)，在全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家新征程中作出積極貢獻(xiàn)，在中華民族偉大復(fù)興歷史進(jìn)程中肩負(fù)起更大使命、承擔(dān)起更重責(zé)任、發(fā)揮出更大作用。這意味著在國家政策的層面上，民營經(jīng)濟(jì)的重要性得到了充分的肯定和進(jìn)一步的提升。今年10月，國家發(fā)改委公布《中華人民共和國民營經(jīng)濟(jì)促進(jìn)法》，向社會公開征求意見，這是黨中央國務(wù)院促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大決策部署的有力舉措。
以上這些，都是國家層面給民營企業(yè)最好的定心丸。我們再來看看地方政府層面。
大家都說“全國裝飾看深圳”，深圳裝飾企業(yè)取得的成績，首先是歸功于40多年來國家的持續(xù)發(fā)展，無論是城市化進(jìn)程加快，還是人民生活水平的提升，都為我們提供了廣闊的發(fā)展空間。其次，得益于深圳特區(qū)優(yōu)越的營商環(huán)境，為建筑裝飾行業(yè)的成長提供了豐沃的土壤。最為重要的是深圳各級政府的服務(wù)理念和切實的行動，長期以來對企業(yè)的關(guān)心支持，成為企業(yè)堅強(qiáng)后盾和持續(xù)發(fā)展的支撐。
“深圳裝飾看福田”，我是1987年從汕頭勞動局下海來到深圳的，1993年創(chuàng)立了深圳遠(yuǎn)鵬裝飾，公司三次遷址，都沒有離開過福田。這里要特別向福田區(qū)的各位朋友匯報的是，我們遠(yuǎn)鵬集團(tuán)一定是扎根在福田時間最長的裝飾企業(yè)之一。
作為31年的“老福田”，遠(yuǎn)鵬對政府部門的服務(wù)有著深刻的體會，福田區(qū)委、區(qū)政府以及各級主管部門，真正是用心、用情、用力為企業(yè)服務(wù)。前段時間 企業(yè)在經(jīng)營過程中遇到了一些問題，但是這些問題的出現(xiàn)，福田區(qū)從區(qū)委常委到住建局、稅務(wù)局、稽查局，再到各級對口職能科室的工作人員，都親力親為幫助企業(yè)溝通協(xié)調(diào)，拿出最迅速、最妥善的解決方案，到今天我們還清楚地記得，當(dāng)我們有個問題提出來之后，按照政府的流程，他們都說一個流程最少是5天，但是我們企業(yè)碰到的問題，從區(qū)委常委到副區(qū)長、主管部局，當(dāng)天就給了回復(fù)，我們更感動的是其中一個住建局的副局長冒雨帶我們到有關(guān)的部局解決問題，當(dāng)天就能夠解決，這也使在福田的企業(yè)感到政府有實實在在的支持。
政企雙向奔赴、服務(wù)走心走實，極大增強(qiáng)了企業(yè)的獲得感，也讓我們繼續(xù)扎根福田發(fā)展的決心更大、信心更足。在深圳、在福田，放心經(jīng)營、安心經(jīng)營，我們永遠(yuǎn)可以相信。
第三個相信——相信科技創(chuàng)新和專業(yè)服務(wù)成就企業(yè)核心競爭力。
首先談一談科技創(chuàng)新，科技創(chuàng)新不僅是推動行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵引擎，服務(wù)能力是業(yè)務(wù)增量的源泉，更是企業(yè)保持競爭力的核心所在。在遠(yuǎn)鵬31年的發(fā)展歷程中，“專注式創(chuàng)新”的理念始終深植于企業(yè)經(jīng)營的核心價值理念，我們深刻地感受到，技術(shù)的每一次飛躍都可能帶來行業(yè)的重塑和市場的重新洗牌。物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)的快速發(fā)展，智能家居、智慧建筑等新興市場的迅速崛起，這些領(lǐng)域不僅代表著建筑裝飾行業(yè)的未來方向，更是我們企業(yè)實現(xiàn)差異化競爭、拓展利潤空間的重要戰(zhàn)場。
遠(yuǎn)鵬集團(tuán)積極擁抱科技創(chuàng)新，通過技術(shù)的創(chuàng)新提升項目的性價比，縮短工期，減少能耗，交付給客戶超出預(yù)期的作品。從綠色建筑到數(shù)字智慧建造，我們進(jìn)行了大量的探索與實踐，這不僅僅是為了適應(yīng)市場變化，更是為了占據(jù)未來發(fā)展的制高點(diǎn)。我們鼓勵員工打破常規(guī)，將新技術(shù)、新材料、新工藝融入設(shè)計、施工和管理中，從而創(chuàng)造出更加高效、環(huán)保、個性化的建筑裝飾解決方案。
再談一下服務(wù)能力，當(dāng)然這是一個老生常談的問題，這也是建筑裝飾行業(yè)永久的必修課。質(zhì)量是企業(yè)的生命線，服務(wù)是品牌的靈魂，無論市場如何變化，只有堅守品質(zhì)底線，把控工程質(zhì)量，才能確保每一個項目都能成為客戶心中的精品。
打造專業(yè)化服務(wù)能力，是遠(yuǎn)鵬集團(tuán)31年來孜孜以求的目標(biāo)，我們深知，提升服務(wù)永無止境，只有通過不斷優(yōu)化服務(wù)流程，提升服務(wù)效率，才能更好地滿足客戶的需求。為此，我們建立了完善的客戶服務(wù)體系，從前期的咨詢、設(shè)計，到中期的施工管理，再到后期的維護(hù)保養(yǎng)，每一個環(huán)節(jié)都力求做到精益求精。我們還特別注重員工的培訓(xùn)與發(fā)展，確保每位員工都能以專業(yè)的態(tài)度和技能為客戶提供高質(zhì)量的服務(wù)。通過這些努力，我們致力于將遠(yuǎn)鵬集團(tuán)打造成為建筑裝飾行業(yè)的服務(wù)標(biāo)桿，為客戶創(chuàng)造更大的價值。
我相信，通過科技創(chuàng)新賦能企業(yè)發(fā)展，通過專業(yè)服務(wù)打造企業(yè)核心競爭力，是我們建筑裝飾行業(yè)夯實自身能力，贏得市場認(rèn)可的必由之路。
第四個相信——相信行業(yè)發(fā)展未來可期。
過去幾年，全球經(jīng)歷了前所未有的變革與挑戰(zhàn)，建筑裝飾行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要組成部分，同樣面臨了諸多困難與考驗。市場需求的波動、競爭的日益激烈，原材料價格的上漲、技術(shù)迭代的加速，以及消費(fèi)者對個性化、智能化需求的不斷提升，環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展成為行業(yè)發(fā)展的重要議題，都對我們的企業(yè)提出了更新、更高的要求。
盡管如此，我們應(yīng)該看到，在挑戰(zhàn)的背后隱藏著巨大的機(jī)遇。國家政策的支持、國際化發(fā)展的探索，技術(shù)進(jìn)步的助力、消費(fèi)觀念的變化，都是推動我們行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要動力。尤其是在“雙碳”目標(biāo)的引導(dǎo)下，綠色建筑、智能家居等新興領(lǐng)域正在快速崛起，為我們提供了新的增長點(diǎn)。剛才艾會長也提到，建筑裝飾不僅具有很高的技術(shù)含量，也具有豐富的文化藝術(shù)含量，建筑裝飾行業(yè)是工程技術(shù)與文化藝術(shù)完美融合的行業(yè)，在巨大的增量市場和存量市場的共同驅(qū)動之下，這個行業(yè)一定具有非常大的發(fā)展?jié)摿Α?br/>回顧中國建筑裝飾行業(yè)40年的發(fā)展歷程，我們積累了寶貴的經(jīng)驗，形成了獨(dú)特優(yōu)勢。我們積淀龐大的市場規(guī)模和豐富的項目經(jīng)驗，培養(yǎng)了一支高素質(zhì)的專業(yè)人才隊伍，建立了完善的產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈體系。這些成就不僅是我們行業(yè)自信的源泉，更是我們面向未來，迎接挑戰(zhàn)的重要底氣。
各位同仁，中國建筑裝飾行業(yè)正站在新的歷史起點(diǎn)上，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，希望與困難同在。讓我們攜手并進(jìn)，以更加堅定的信心、更加務(wù)實的行動，共同開創(chuàng)中國建筑裝飾行業(yè)更加輝煌的明天。追風(fēng)趕月莫停留，平蕪盡處是春山，相信在大家的共同努力下，我們定能披荊斬棘、一路凱歌，個再創(chuàng)輝煌。謝謝大家。
主持人：非常感謝葉總的分享，真的是鼓舞斗志、振奮人心。我們非常相信相信的力量，讓我們堅定不移地走高質(zhì)量發(fā)展道路，在未來也讓我們以勇往直前的奮斗精神，迎接挑戰(zhàn)，再創(chuàng)輝煌。

隨著居民生活水平的不斷提高，住房不再僅僅是遮風(fēng)擋雨的居所，它承載著人們對美好生活的向往與追求。而建筑裝飾行業(yè)，作為提升居住品質(zhì)的關(guān)鍵一環(huán)，也面臨著新的發(fā)展機(jī)遇。
接下來，有請清華大學(xué)土木水利學(xué)院副院長、教授、博士生導(dǎo)師，清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟做《住房需求趨勢與建筑裝飾行業(yè)機(jī)遇》的主題演講，掌聲歡迎。

清華大學(xué)土木水利學(xué)院副院長、教授、博士生導(dǎo)師，清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟

吳璟：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位專家、各位同仁，大家下午好！非常榮幸有機(jī)會參加建筑裝飾產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇，我一直是在做房地產(chǎn)尤其是住房的相關(guān)研究，因此參與房地產(chǎn)企業(yè)也包括一些建筑企業(yè)的活動比較多，這是我第一次參與建筑裝飾企業(yè)的論壇。在我接到邀請以后，我還是非常感興趣，主要是因為房地產(chǎn)和建筑裝飾行業(yè)之間可以說是存在著千絲萬縷的聯(lián)系。
我前兩個月參加一個上半年經(jīng)濟(jì)形勢分析活動，各行各業(yè)的代表、專家都在交流觀點(diǎn)，其中很多行業(yè)都在說，今年上半年，包括前三季度，經(jīng)營的情況不太好，其中都會把一部分原因歸咎于房地產(chǎn)市場的形勢不太好，包括最讓我吃驚的是，紡織品協(xié)會的領(lǐng)導(dǎo)表示，今年服裝的銷量下降，其中一個原因是房地產(chǎn)的銷量下降。
相對于這樣的一些責(zé)難或者甩鍋而言，我覺得可能房地產(chǎn)最跑不掉的一個責(zé)任或者關(guān)聯(lián)，是和建筑裝飾行業(yè)。
（見PPT）在這里我借用了中金公司做的一張房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)活動聯(lián)系圖，大家可以看到，從新建的角度來看，它更多的是和我們經(jīng)常說的建筑業(yè)或者是建筑安裝工程密切聯(lián)系。但是不管是新房還是二手房，都會和其中的裝飾行業(yè)關(guān)聯(lián)，當(dāng)然再往上游，可能又會涉及到很多建材等等，它們都存在著很密切的關(guān)聯(lián)。
我今天想重點(diǎn)和各位同仁、各位企業(yè)家交流一些我們對住房需求這方面的研究。非住房的部分，包括寫字樓、購物中心等等，我們最近也在開展相關(guān)的研究，但是可能更為復(fù)雜，因此今天我們聚焦在住房這個板塊。
在最近幾年，我們面臨的一個最大的在住房領(lǐng)域的變化，今年7月份，中共中央政治局會議上已經(jīng)有了一個深刻的闡述，也就是房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了重大的變化。這種重大的變化直接體現(xiàn)在市場的若干個主要銷售指標(biāo)，我相信剛才幾位領(lǐng)導(dǎo)跟企業(yè)家提到的裝飾行業(yè)面臨的困難，也和這種住房供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)存在著很大的關(guān)聯(lián)。
從量的角度來講，全國的新建商品住房的銷量在2021年達(dá)到了峰值，大概是15.7億平方米，但是今年我們用前10個月的數(shù)據(jù)去推算，全年很有可能總的銷售面積在8億平方米以下，比最高峰已經(jīng)減少了大概一半。
從價格來看，在多數(shù)的城市里，從2020年達(dá)到峰值之后，在過去4年時間里，很多城市的價格都經(jīng)歷了20%到30%的降幅，一部分城市的下降幅度可能更大。這就引發(fā)了大家對市場非常多的關(guān)切。
當(dāng)然，今年9月26日中共中央政治局會議明確提出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，我們經(jīng)歷了一個近年來成色最足的銀十，目前有些城市，包括我們所在的深圳，整體情況已經(jīng)有所改觀。但是我最經(jīng)常被問到的一個問題是，這樣的勢頭能不能得到延續(xù)？在過去的幾周，我差不多每周都會去一次中央電視臺，或者在央視財經(jīng)評論，或者在新聞1+1，對最新的政策和數(shù)據(jù)進(jìn)行解讀，在解讀之后，很多相關(guān)的專家、記者和主持人也還會私底下問我這個問題，確實我們現(xiàn)在的數(shù)據(jù)，這一兩個月很亮眼，還能不能持續(xù)？
要回答這個問題：現(xiàn)在的勢頭還能不能持續(xù)，明年的情況怎么樣？我們當(dāng)時要看政策面能否延續(xù)，更重要的是需要從更長的周期上有一個判斷。這里包括我們需要從長周期的維度上理解，未來我們對商品住房，包括政策性住房，或者說對城鎮(zhèn)的新增住房總量，大概每年需要一個什么樣的量。同時，這些新增的需求會更主要的集中在哪些市場的板塊，或者是哪些城市。這種中長周期看問題的角度，我們相信是我們對短周期來做出一些分析的基礎(chǔ)，同時對于很多企業(yè)來講，這種中長期的判斷，可能也會對企業(yè)的戰(zhàn)略層面決策有著很重要的參考依據(jù)。也就是倪虹部長最近經(jīng)常說的，看市場第一要尊重規(guī)律，第二要看大勢。
在此基礎(chǔ)上，我們還希望我們做出的以下分析，能夠盡量是有一些定量的成分在里面，而不只是定性的，或者是假信息，或者是悲觀論。因為最重要的是程度，也就是我們都知道一定不會有最好的時候那么好了，但是應(yīng)該能比今年上半年好，大家的定性判斷是高度一致的，但是在這種情況下，關(guān)鍵就在于沒有最高峰的時候好，比今年上半年好，那也還是一個很大的區(qū)間，在這個區(qū)間之間，我們的情況應(yīng)該會是怎么樣，這也是我后面想著重和各位交流的內(nèi)容。當(dāng)然因為我的專業(yè)的原因，我可能更多的還是從住房本身來提供一些我們的分析和觀點(diǎn)，這里面裝飾的影響在哪里，我相信在座的各位會比我更專業(yè)，當(dāng)然我也會拋磚引玉，分享一些我的觀察。
首先還是先從總量的角度來討論一下，未來我們國家住房市場，尤其是房地產(chǎn)市場總的規(guī)模，有的分析把它叫中樞，有的分析把它叫新的錨點(diǎn)，不管叫什么，我們都想知道大概總體規(guī)模會是一個什么樣的量級。
在這里我想引入一個概念，叫做“新增住房需求”，或者叫做“新增住房需求和住房供應(yīng)之間的對比關(guān)系”。大家在講住房市場的時候，經(jīng)常會提出一些觀點(diǎn)，比如說現(xiàn)在的人均面積是多少、現(xiàn)在的套戶比是多少等等。但這些觀點(diǎn)都是針對存量而言的，我們結(jié)合全世界范圍內(nèi)的研究發(fā)現(xiàn)，影響市場很大程度上是增量，或者更準(zhǔn)確地來說，是新增的需求和新增的供應(yīng)這兩者之間的對比關(guān)系。
作為一個案例，大家可以看到左邊這張圖是美國幾十年的發(fā)展歷程，這里面我們用了兩個指標(biāo)，實線的這一條是每年新增的家庭數(shù)量，大概可以看成是新增的需求指標(biāo)，虛線是每年新竣工的住房數(shù)量，大概可以看成是一個新增的供應(yīng)指標(biāo)。各位可以看到在這張圖里面，特別是在90年代末到2010年之前，曾經(jīng)經(jīng)歷過一輪供需或者新增供需之間比較嚴(yán)重的錯配。在90年代末到本世紀(jì)初是新增的需求很大，因為當(dāng)時有兩屆政府，包括克林頓政府、小布什政府的美國夢計劃，在支持窮人買房。另外他們的嬰兒潮的第二代開始進(jìn)入到市場，所以造成了新增的需求很高，但是新增的供給在當(dāng)時沒有辦法滿足需求。所以美國住房的價格在90年代末到2005年之前是一輪史無前例的上漲。
到了2005年之后，從這個圖上可以看到，它的新增需求已經(jīng)開始回落，之前開工的那些房子開始陸續(xù)造出來，所以造成了供需形勢的逆轉(zhuǎn)，新增的供給大幅度超過了新增的需求。這樣一個錯配所導(dǎo)致的結(jié)果，就是我們在右邊這張圖可以看到的，在1995年到2005年之間，住房的價格經(jīng)歷了大幅度的上漲，但是在2005年之后，美國的房價經(jīng)歷了巨大的下跌，直接導(dǎo)致了后來的美國次貸危機(jī)，甚至影響到全球。
從這個案例可以很直觀地體現(xiàn)出，我們從增量著手看增量的需求和增量的供給之間對比關(guān)系，可能是我們判斷住房市場形勢的一個很重要的切入點(diǎn)。
我們怎么樣看增量的供需，尤其是怎么樣來看增量的需求？其實它也很簡單，比如說我們現(xiàn)在所處的這個會場，如果我們把這個會場坐滿，沒有新的人進(jìn)來，我們也就不需要再有新的供給，不需要新的椅子。我們在什么樣的情況下需要新的椅子呢？第一，如果有一些現(xiàn)有的椅子壞了，也就是我們在住房市場里面，因為拆除引致更新的需求，那就需要新建房子。第二，如果每個人坐一把椅子不過癮，需要兩把椅子，在住房市場里面我們把它叫做改善性的需求，那我也需要新增。第三，如果又進(jìn)來一些人，我們通常把它叫做剛性的需求，我們也需要新增。這三者合計是新增住房需求的三大驅(qū)動力。各位需要注意的是，新增的住房需求并不一定需要通過新蓋房子的方式來滿足，這里面市場中可能已經(jīng)有了庫存或者空置，庫存是掌握在開發(fā)商手上，沒有賣出去的，空置是掌握在老百姓手上，已經(jīng)買了但是沒有住的。如果市場中的庫存或者空置的規(guī)模比較大，即使你有了新的需求，也會先用這部分已經(jīng)有了，但是沒用的房子來滿足。還有一個是就地城鎮(zhèn)化，它直接對應(yīng)的是最近大家非常關(guān)注的一個問題叫城中村，也就是有一部分的房子，以及居住在這些房子里的家庭，原來都是屬于農(nóng)村的范圍，但是他在城市的郊區(qū)，隨著城市范圍的擴(kuò)展，我們原來把這個地方定義為農(nóng)村，現(xiàn)在把它定義為城鎮(zhèn)，但是還是原來的家庭住在原來的房子里，他是連人帶房實現(xiàn)了就地的城鎮(zhèn)化，這部分看起來是造成城鎮(zhèn)人口的增加，但他其實沒有需求。把他們扣掉以后，剩下的部分都是需要用新建住房的形式來加以滿足的，包括商品住房、政策性住房，甚至包括了在城市邊緣以及一些鎮(zhèn)域范圍內(nèi)的自建房。
在分析住房問題的時候，我們其實面臨的一個新的挑戰(zhàn)是，怎么樣來知道這個總的對新建住房的需求中，有多少是商品房來滿足，多少是政策性住房滿足。我想對于在座各位來說，這反倒不是一個問題，因為不管房子是開發(fā)商蓋的，還是政府蓋的，甚至是老百姓自己建的，都有裝飾裝修的需求，所以下面我們也不再區(qū)分這三者，就看總的新建住房的需求。
按照這樣一個分析框架，我們可以把握住三個核心的需求驅(qū)動力，同時關(guān)注一些供給的調(diào)節(jié)因素，就可以實現(xiàn)對于剛才我們最關(guān)心的，到底每年要新蓋多少房子這個量的一個量化預(yù)測。
分析的過程就不在這里一一展開了，我們對于這里面的每個驅(qū)動力，都從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度或者人口學(xué)的角度進(jìn)行了建模，這背后都有大量的數(shù)學(xué)模型來支撐，這里唯一一個不是我預(yù)測的，是直接借用現(xiàn)有數(shù)據(jù)的，就是左邊這張圖。大家知道現(xiàn)在中國的人口出生率低是一個很大的問題，我們的人口出生率在2021年已經(jīng)達(dá)到了歷史的新低點(diǎn)，大概是1.19個，也就是平均每位女性在她的一生里面生1.19個孩子，這已經(jīng)嚴(yán)重低于了世代更替水平2.1（平均要生2.1個，人口才是不減少的）。我們這里直接采用聯(lián)合國給的預(yù)測，它預(yù)測到2050年中國的總和生育率，要回升到大概1.4，平均每位女性一輩子要生1.4個孩子。我們的預(yù)測結(jié)果要比這個低一點(diǎn)，如果不回到這個水平，那就不是房地產(chǎn)或者裝飾的問題，那會是整個國家的問題，所以在這里我們寧愿相信，把它作為一個目標(biāo)，而不是一個預(yù)測。這是唯一一個我們不是基于預(yù)測模型得到的結(jié)果。其他的數(shù)據(jù)，包括我們對城鎮(zhèn)化率的預(yù)測，以及對人均住房面積的預(yù)測，都是用模型去推測出來的。
在人均面積的部分，根據(jù)第七次人口普查，在2020年，城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)達(dá)到38.6平方米，當(dāng)然這是建筑面積，但是換算為使用面積，我們也已經(jīng)超過了日本和韓國。我們預(yù)期后面這種增幅會放緩，但是即使是在增幅放緩的情況下，我們?nèi)匀活A(yù)期到2050年，人均居住建筑面積會增加到46平米—55平米之間，這大概相當(dāng)于是目前英國到德國的水平。
同時，我們還對拆除的情況做了預(yù)測，我們的拆除率一定是會大幅度的減少，在過去兩個10年中，我們的建筑拆除率很高，未來的拆除率不會那么高，但是因為我們的總量非常龐大，因此拆除的絕對規(guī)模還會比較高。
按照剛才的分析，我們可以先對過去的兩個10年（也就是2001年到2020年）來做一個復(fù)盤，在前面一個10年，我們首先都是有很磅礴的新增住房需求，在2001年到2010年間，我們平均每年大概是需要1億套房子，之后是1.32億套。同時，可以從它的構(gòu)成來看，在過去的兩個10年里面，我們的城鎮(zhèn)化，也就是人口的增長，以及住房的拆除，我們進(jìn)行了多輪棚改、舊改等等，對于新增住房需求的貢獻(xiàn)是非常龐大的。另一方面，我們也可以看到，在這兩個10年里面，還有一個很大的區(qū)別，2001年到2010年，雖然我們總的供應(yīng)量也不低，但是總體來講還是一個供不應(yīng)求的情況?？偟男略龉?yīng)和新增需求之間的占比是0.99，也就是新增的供應(yīng)滿足了99%1新增的需求。
可能有的朋友會覺得，0.99基本上也接近1了，但是從住房經(jīng)濟(jì)學(xué)，包括全世界的慣例來看，因為會有一部分住房終究是沒有辦法使用的，以及這個市場中需要一點(diǎn)余量，才能讓它運(yùn)轉(zhuǎn)起來，所以通常認(rèn)為新增供給要達(dá)到新增需求多10%，也就是這個比例大概要在1.08到1.12之間，才是一個比較健康的比例，但是我們在第一個10年里很明顯是低于這個比例的，所以大家也就可以理解，為什么我們在本世紀(jì)的第一個10年里，住房價格會大幅度上升，我們會有一個地產(chǎn)的黃金10年。到了2011年到2020年，雖然需求的總量又上升了大概30吧，但是我們的供給量上升得更多，供給量上升了超過60%。所以供需比已經(jīng)從0.99變成了1.23，也就是我們供應(yīng)的總量超過了需求量的23%。即使按照我們剛才說的，你應(yīng)該多蓋10%，這也已經(jīng)是一個比較嚴(yán)重的供給的過剩，這又反過來造成了我們今天的問題。
因為后10年供給的過剩，所以從國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)可以看出，我們在2015年達(dá)到了一次開發(fā)商手上庫存的高峰，所以當(dāng)時把去庫存作為全國層面的經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)。最近我們又在接近一個新的庫存的高峰，雖然沒有2015年高，但是絕對的量并不小。更為重要的是，我們最近做了一個測算，我們算了一類房子，就是空關(guān)的住房，空關(guān)住房在市場中也被叫做次新房，其實就是老百姓把這些房子買了，但是自己既不去住，也不去出租，就把它關(guān)在那里，有的是毛坯關(guān)在那里，有的是精裝買來就關(guān)在那里，因為那段時間大家把它作為純粹的投資的手段。我們的測算表明，這種在老百姓手上的次新房，隨時都可以拋出來，從來沒有居住過的，因此對新房有很強(qiáng)的替代性，在全國的總量規(guī)模大概是庫存的3倍到4倍，是十幾億平米的規(guī)模，龐大的庫存和空置的規(guī)模，是我們現(xiàn)在遇到很大困難的原因。
基于剛才所有分項的測算，我們嘗試把它形成一個整體的分析，在這里面大家可以看到，我們首先做的是從2000年到2050年每一個時間點(diǎn)上，按照我們剛才預(yù)測的人口和人均的住房面積，甚至考慮了一定的空置或者庫存，城鎮(zhèn)住房的總量會有多少。我們還測算了需要拆多少房子，以及就地城鎮(zhèn)化有多少，相應(yīng)的就能反算出我們在每個10年間需要多蓋多少房子。
這個測算結(jié)果告訴我們兩個很重要的結(jié)論，第一個結(jié)論是市場中住房增量和住房存量這兩者之間的關(guān)系。在本世紀(jì)第一個10年，大家看到這里有一個數(shù)字是115%，也就是在2001年到2010年，這10年間我們新蓋的房子，包括商品房、政策性住房、自建房，它相當(dāng)于2000年市場中已有房子的115%，也就是我們用10年時間把市場中的房子又多蓋了一遍，而且還多蓋了15%。在2011年到2020年之間，這個比例是85%，這個10年我們又接近把已經(jīng)擴(kuò)大了的存量又蓋了一遍。所以大家可以想見，為什么我們把那兩個10年稱為房地產(chǎn)的增量時代，為什么所有建設(shè)的行為、建筑企業(yè)會是一個非常積極向上、非常大踏步的發(fā)展，就是因為這么龐大的建設(shè)量。
但是到了現(xiàn)在這個10年（2021年到2030年），這10年間新增的建設(shè)量只會相當(dāng)于2020年存量的38%，也就大概占4成。而且在后面的兩個10年，它會下降到20%到25%之間，這就是我們經(jīng)常說的，從增量時代到存量時代的轉(zhuǎn)變，在這個測算里面可以得到很明顯的體現(xiàn)。這是這張圖傳遞出的第一個很重要的信息。
同時，如果你仔細(xì)看這個比例，這其中當(dāng)然是有新增住房的下降，但其實很大程度上還是源于存量的增長，如果我們單看新增住房這部分的規(guī)模，它的降幅其實沒有我們想象的那么大。我們把剛才這個藍(lán)色的部分，就是我們最關(guān)注的新增的住房建設(shè)需求單拎出來放在這里，在我們的峰值，2011年到2020年，這10年間累計的建設(shè)量大概是180億平方米，這里面既包括了商品房也包括了政策性住房。根據(jù)不同的情景，我們有樂觀一點(diǎn)的假設(shè)，也有保守一點(diǎn)的假設(shè)，在最樂觀的情況下，我們的預(yù)測結(jié)果是，2021年到2030年，會比這個峰值下降1/4，最保守的假設(shè)是下降40%。如果按照183億平方米來算，這確實是下降很明顯，但是依然很龐大的規(guī)模。有的朋友可能會問，我們現(xiàn)在的降幅，到今年已經(jīng)是降了50%，比這兩個測算的結(jié)果都要大，這又是什么原因？一方面是我們剛才提到市場中原有的庫存和空置的規(guī)模比較大，另一方面，這也很多的專家，包括我本人在內(nèi)，我們都在呼吁，目前的市場是超調(diào)的，這是一個超跌的市場，我們的中樞要比現(xiàn)在的水平來得更高一些。
小結(jié)第一個部分，我們基于對總量測算得到的分析結(jié)果：第一是從增量時代向存量時代的轉(zhuǎn)變，這是一個不可逆轉(zhuǎn)的潮流，在本世紀(jì)最早的兩個10年，這是一個史無前例、非常罕見的蓋房子的速度，到了后面新增的規(guī)模雖然有所下降，但是存量的保有規(guī)模已經(jīng)大到可怕，現(xiàn)在大概是450億平方米，在穩(wěn)定期大概是550億平方米到600億平方米。我們有一次也中央領(lǐng)導(dǎo)寫報告的時候畫了右邊這張抽象的圖，并且結(jié)合了一些測算的數(shù)據(jù)，這里面就想傳遞出這樣一個信息，在以增量為主的時候，我們是以開發(fā)來統(tǒng)領(lǐng)的，同時也有家裝、新房銷售，以及銀行的房貸等等高度伴隨的增量業(yè)務(wù)。但轉(zhuǎn)向450億平方米到550億平方米存量為主的時代的時候，我們會有更多更具備存量時代特征的行業(yè)的機(jī)會，這里面當(dāng)然包括今天我們討論的家裝，還有物業(yè)管理、經(jīng)紀(jì)、租賃，以及一些新的資產(chǎn)視角可能的角度。
最近一段時間，如果大家看這個行業(yè)，看存量相關(guān)，也呈現(xiàn)出另外一個趨勢，就是在物業(yè)管理和經(jīng)紀(jì)這兩個行當(dāng)里面，都在呈現(xiàn)出非常強(qiáng)的跨行業(yè)擴(kuò)張的趨勢，原來做物管的，它在努力地往紅色這部分的其他業(yè)務(wù)拓展，原來做存量房經(jīng)紀(jì)的，做中介業(yè)務(wù)的，也在努力的往其他方向拓展，都是在瞄準(zhǔn)這450億到550億平米的龐大的市場。
作為增量來講，未來的下降幅度會非常大，但是這仍然是一個每年10萬億元的龐大賽道，當(dāng)然這里面也只會存在一些結(jié)構(gòu)性的機(jī)會。這也是我第二部分想向各位匯報的，這些結(jié)構(gòu)性的機(jī)會在哪里。五
首先在討論結(jié)構(gòu)性的機(jī)會之前，我們需要建立一個共識，也就是在過去的一段時間里面，或者說過去火熱的幾年中，市場中的購房需求，有相當(dāng)一部分是投資甚至是投機(jī)性需求，這也是為什么我們會在2017年以后明確把房住不炒作為一個很重要的政策目標(biāo)，因為當(dāng)時這種情況存在，而且比較普遍。到了今天，投資、投機(jī)性的需求已經(jīng)下降了非常多，我這里給出的是全國337個城市二手房的價格監(jiān)測，在這里面有一個關(guān)鍵的指標(biāo)，叫做過去5年的累計房價變化，也就是站在今天，和2019年11月相比，累計5年間房價變化了多少，絕大多數(shù)的城市都已經(jīng)很接近0，甚至是負(fù)數(shù)。為什么用過去5年來看？因為國內(nèi)外的經(jīng)驗都表明，老百姓在做決策的時候，過去5年的累計變化是影響他預(yù)期，以及投資動機(jī)的一個很重要的因素。過去5年這項投資如果是不賺錢的，他現(xiàn)在再做這項投資的可能性相對來說是很低的，這是我們的一個基本的出發(fā)點(diǎn)，也就是投資投機(jī)需求已經(jīng)大幅度的回落，我們目前已經(jīng)回歸到了一個以消費(fèi)需求為主的住房市場。所以我最近在不同的場合也經(jīng)常表達(dá)這個觀點(diǎn)，房住不炒已經(jīng)不僅僅是一個政策的導(dǎo)向，而且成為很多居民家庭內(nèi)在或者自發(fā)的一種購房的動機(jī)。
在此基礎(chǔ)上，我們后面的結(jié)構(gòu)性機(jī)會的討論就不會再涉及任何跟炒房相關(guān)的事情，而是從消費(fèi)的角度來分析這個市場中可能的市場機(jī)會會在哪里。
我們再次希望用我們剛才說的新增需求和新增供給這兩者之間的對比來作為分析這個問題的框架。從這個框架出發(fā)，我想下面從4個方面來討論可能的結(jié)構(gòu)性機(jī)會在哪里。第一個結(jié)構(gòu)性機(jī)會是在城市內(nèi)，從需求角度來看，也就是當(dāng)我們剛才看到的，我們的住房有沒有的問題解決以后，就像中央在說的，我們關(guān)注的重點(diǎn)一定會轉(zhuǎn)向好不好。這里我引用了日本在過去半個多世紀(jì)里面，在國家層面做的住房規(guī)劃的基本目標(biāo)，這是全世界范圍內(nèi)除了中國以外，另外一個大概每隔一段時間（最開始是5年，現(xiàn)在問題少一點(diǎn)，每隔10年）會做一次規(guī)劃，在這里面我們會看到它在關(guān)注什么問題，想要致力于解決什么問題。
在60年代、70年代，它典型的在解決有沒有的問題，也就是先要每家有一套房，每人有平均一間，然后開始提面積大不大的問題，去提人均面積最標(biāo)準(zhǔn)、平均標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn)。在“有沒有”“大不大”的問題都解決之后，在90年代開始他們關(guān)注的重點(diǎn)全面轉(zhuǎn)向住房好不好，包括在目前所處的2016到2025年期，他們提出的8項目標(biāo)里，有一些都處于我們現(xiàn)在說的比較抽象的方面，比如說優(yōu)質(zhì)的生活、存量房的改造，或者是住房與經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展等等，在一定程度上體現(xiàn)了我們所關(guān)注的，在解決了有沒有問題之后的轉(zhuǎn)變過程中，我們很可能也會遵循這樣一個規(guī)律。
特別是回到剛才的測算結(jié)果，我們剛才說了，住房的新增需求可能有3個主要的驅(qū)動力，可能是拆出來的更新需求，可能是改善的需求，我要更大的房子，可能是因為家庭搬進(jìn)來或者生出來，導(dǎo)致的新增的剛性需求。
在本世紀(jì)最早的兩個10年，我們很明確的都是以剛性需求為主，而在我們目前所處的2021到2030年，這三項需求幾乎是三分天下，剛性需求大概是35%，改善性需求35%，更新需求30%。而到了后面的兩個10年，更新需求會壓倒性的成為最主要的住房需求，因為到了那個階段，我們的存量確實太龐大了，每年即使就拆3%也是一個很龐大的數(shù)。
在我們正處的2021年到2030年，反過來說，就是改善性需求的占比，是處于它的歷史最高峰。換句話說，在我們現(xiàn)在所處的10年，改善性需求能發(fā)揮的作用不僅是空前的，可能也是絕后的。在這個基礎(chǔ)上，我們想問的是，改善的需求在市場中究竟是如何實現(xiàn)？
在過去的兩個10年里，從2001年到2020年，我們的市場也是住房在持續(xù)的改善，我們的人均住房面積也是從不到10平方米增加到38.6平方米。但是當(dāng)時的這種改善，它的機(jī)制會有當(dāng)時的時代特點(diǎn)，在當(dāng)時我們?nèi)司娣e的增加，主要是通過兩種形式，第一種形式是本來我就搬進(jìn)來很多新的家庭，他們?nèi)绻I了一些更大的房子，我的人均面積就會上升，這是前20年里面的一個很典型的形式。第二種形式是，前20年我們做了規(guī)模非常龐大的舊改和棚改，在這種情況下，我們最差的那部分房子已經(jīng)有相當(dāng)部分被拆除了，這部分房子被置換為相對更好的房子，我們的平均面積也會增加。但是我們剛才提到的，在現(xiàn)在以及未來，我們的新增人口會減少，大規(guī)模的城市更新還會再做，但是規(guī)模不會像過去一樣，是大面積的拆除。這兩種機(jī)制很有可能都不會像過去那么強(qiáng)。在這種情況下，我們?nèi)绾卫^續(xù)實現(xiàn)人均住房面積乃至居住品質(zhì)的提升，這就是一個我們需要回答的新的問題。
為了回答這個問題，我讓我的博士生做了一些拍腦袋式的測算，我跟他們說，我們既然已經(jīng)預(yù)測出了每10年間人均面積會是多少，我們也預(yù)測出了每10年間人口會是多少，以及從一人戶到多人戶的占比是多少，你們能不能給我一個形象的場景，2050年的時候，中國老百姓應(yīng)該房子大概是什么樣的，才能滿足我們的所有假設(shè)的條件？
他們還真把我這個有點(diǎn)無理取鬧的要求實現(xiàn)了，當(dāng)然在這個過程中，很大程度上參考了目前新加坡的情況。他們告訴我，如果是在樂觀的情況下，三口之家、四口之家、兩口之家、一口之家分別應(yīng)該住什么樣的房子，我們剛才給出的55平方米的人均建筑面積是能夠?qū)崿F(xiàn)的。我在這里不想展開這張表，我想和各位分享，基于這張表我們的兩個核心發(fā)現(xiàn)，第一是這其中第一個很重要的市場機(jī)會是要滿足快速增加的一人戶的需求，這也是從2010年到2020年之間，我們城鎮(zhèn)居民家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生的最重要的變化。在2010年的時候，我們的所有家庭里有16%是一人戶。這里說的是家庭的數(shù)量，不是人的數(shù)量，人的數(shù)量還要少一些。到了2020年已經(jīng)是26%的家庭是一人戶，10年間增加了10個百分點(diǎn)，我們預(yù)測在2030年左右就會收斂于30個百分點(diǎn)，也就是30%到1/3的家庭是一人戶。換句話說每3個家庭就會有1個家庭是只有1個人，這背后的原因是年輕的群體不婚以及晚婚，老齡化原因，家里只有一個老人，還有空巢家庭，照說空巢家庭是兩人戶，但是疊加了離婚率的上升，所以空巢家庭中的一部分也變成了一人戶。
我們看了這個圖和這個分解以后，得到的結(jié)論是，一人戶不僅是他的占比會增加，而且它已經(jīng)不是我們傳統(tǒng)上認(rèn)為的湊合一下就能解決問題的一人戶，這里面包括晚婚和不婚的仍然對生活有高要求的年輕群體，包括有大量的財富積累，只是因為生活上階段性的變故才單人居住的空巢家庭，以及新的已經(jīng)保有巨大財富的獨(dú)居老人。滿足這部分迅速增加1人戶的要求，會是房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)以及家裝行業(yè)未來重要的市場機(jī)會。
第二個市場機(jī)會，除了1人戶以外，其他的主流的家庭，包括核心家庭，兩代的，三代甚至四代的，他們的居住條件也需要改善。但是它的改善的方式和之前會有一些差異，這種改善的方式我們相信會用典型的過濾效益或者階梯式改善的方式來實現(xiàn)。我原來已經(jīng)住到180平方米，我還想改善，市場中現(xiàn)有的二手房已經(jīng)沒有我看得上的，必須有開發(fā)商來給我蓋200多平米的大平層，我才去改善。我原來這套180平米的房子，可以賣給原來住160平米房子的家庭，這對他們來講是改善，原來住160平米的房子的家庭把房子賣給140的，原來住140的把房子賣給120的，依此類推。這樣一個一個梯次的改善現(xiàn)在在很多城市已經(jīng)出現(xiàn)，從不同的角度，這樣一個梯次改善過濾效應(yīng)會有不同的啟迪，比如說現(xiàn)在在很多城市，最麻煩的是最下面的這些房子，所謂的老破小沒有人接盤，沒有人接盤之后，他就沒有辦法實現(xiàn)首次改善，他不去買上面的房子，上面的人也沒法改善，整個階梯由下往上凍結(jié)，這是現(xiàn)在很多城市的困難。但是對家裝行業(yè)來講，這里面提示我們的是，未來大量住房的交易會是伴隨著這樣一個階梯的改善所完成的，因此這個過程中會有很多需要翻新的市場機(jī)會。
還有一個市場結(jié)構(gòu)性的機(jī)會，這也是大家非常關(guān)注，并且非常了解的，也就是從城市之間的需求的情況來看，我們未來不可能再是所有的城市都存在住房需求，住房需求會集中在一小部分城市里。首先我們現(xiàn)在已經(jīng)有一部分城市在2010年到2020年之間，大概有20個城市的人口是在減少的，我們預(yù)測在2020到2030年中，全國300個城市會有50個城市的人口在減少。但是與此同時人口會加速向少量的中心城市聚集，這也是包括日本、美國等等在內(nèi)，在所謂的城鎮(zhèn)化的下半場出現(xiàn)的一個共同的趨勢。也就是城市化的上半場是人口從農(nóng)村向城市移動，城市化的下半場是向少量的中心城市集中。這個過程中我們就可能存在兩種模式，一種模式是日本模式，可能有的朋友知道，最近一兩年日本的房地產(chǎn)市場實際上是非?；馃岬?，這就是源于它伴隨著人口從大量的小城市向六大都市區(qū)，特別是向東京集中的過程中，東京是能夠蓋房子的，東京能夠提供出新的住房的供應(yīng)，因此就會在這幾個都市區(qū)里面，出現(xiàn)比較火熱的住房的市場，價格有一定的上升，更重要的是它的交易量、建設(shè)量是比較火熱。
另外一種可能不太有利的情景是美國模式。美國模式的特點(diǎn)是，在紐約、舊金山等等大家想去的城市，它是供給嚴(yán)格受限，他們不能在那些城市里面再蓋房子，所以在人口向紐約、舊金山集中的過程中，它的住房的建設(shè)量、供應(yīng)量、交易量上不去，只有價格能上去。在這兩種模式下，一種是中心城市可以提供住房的新增供給，我們會更多的表現(xiàn)為，在這個國家里面還會有比較活躍的住房的建設(shè)和交易，但是價格會比較穩(wěn)定。另外一種是在中心城市里，不允許蓋房子了，所以價格會飛漲，但是建設(shè)的活動不會很多。我們當(dāng)然會更希望接近于左邊這種情況，這也是我們最近一直在呼吁的一件事情。這一點(diǎn)大家了解比較多，我就不展開了。
還有一個結(jié)構(gòu)性機(jī)會是從供給端來講，也就是從房價租金比的悖論來講。我們在這張圖里算了一下，如果站在老百姓的角度，持有房子到底是不是合算？從投資的角度來看，你擁有房子其實就持有兩部分的收益，一部分的收益是來自于資金的，另一部分收益是來自增值的，這一點(diǎn)在所有的投資品都是如此，不管是住房、持有商鋪，還是持有股票、債券，都是如此。我們把每個城市的租金收益率加上年化的增值可以看到，現(xiàn)在在絕大多數(shù)城市里持有住房還是不合算的，這主要是由于住房增值部分的貢獻(xiàn)，在過去幾年里大幅度的下降，而租金的收益率在多數(shù)城市里又保持在一個很低的水平，一線城市大多數(shù)是1.5%到2%之間的年租金收益率，三四線城市會高一點(diǎn)，但是能夠超過3%的情況不算太多。因此一個很低的租金收益率加上回調(diào)之后的增值率，導(dǎo)致持有住房的收益率不到4%。
如果這張圖不夠直觀，我拿清華門口的一個小區(qū)做了一個直觀的測算。清華門口那個小區(qū)目前房價大概是13萬一平米，租金大概是每平方米每個月140元，這意味著什么？在這個小區(qū)里我如果有一套100平米的房子，我把它賣了可以拿到1300萬，我想辦法做一個3%的理財，雖然現(xiàn)在已經(jīng)挺難了，但是還能找到這樣的機(jī)會，每個月可以拿到32500元，我只要把這當(dāng)中的14000元拿出來，就能把原來的房子租回來繼續(xù)住，不影響我的使用，但是我可以每個月因此凈收益18500元。這也就是現(xiàn)在很多老百姓在講的，買不如租的問題，或者我們這里稱為房價租金比的悖論。
這并不是中國所特有的，實際上在每一個住房市場里，如果前面是一個快速上漲期，大家對增值有一個很高的預(yù)期，都會導(dǎo)致租金收益率很低。在快速的上漲結(jié)束，轉(zhuǎn)向持平甚至下降以后，都是增值率變得很低，租金收益率不足以支持大家去買房。但是在其他的國家，解決這個問題都用了一種很簡單粗暴的方式，就是房地產(chǎn)市場崩盤，房價大幅度的下跌，不管是美國、日本還是1997年的香港，都是這種形式。我們因為出于更高的政治站位以及對宏觀經(jīng)濟(jì)全局的希望，我們覺得這種情況是不能接受的。
因此，這就意味著在比較長的一段時間里，這種情景會在住房市場里長期存在。我們既不希望房價跌，也不希望租金漲，這樣一種情況就一直會存在。
這種情況下，我們需要回答的問題是，我憑什么要每個月多付這18500來買房，而不是租房？在美國，這個問題的解決是另外一種方式，最終它讓這兩種房子完全不一樣，租的房子是城市中心區(qū)的公寓，他們叫Condo，買的房子是城市郊區(qū)的獨(dú)棟住宅，這兩種住宅在市場上是嚴(yán)格分割的，你基本上租不到獨(dú)立式的住宅，也很少有人買這種公寓式的住宅來住，既然兩種房子不一樣，他就不討論到底租和買是不是合算的問題，我們相信這樣一種現(xiàn)象也會是未來我們解決長期存在的房價租金比悖論的方式。
當(dāng)然，在租賃市場中，這意味著是一個很大的利好，這也是為什么在過去的兩三年以來，我們的長租公寓市場經(jīng)歷了持續(xù)的增長，因為房價租金比悖論從需求端來講，對長租公寓是很有利的，從供給端來說他們利用政策的優(yōu)勢化解了這個悖論。但是就像我剛才說的，我為什么要買房子？我們要創(chuàng)造兩種市場，讓買房擁有租房所沒有的好處，傳統(tǒng)的租房沒有的好處，一個是學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在學(xué)區(qū)房的吸引力在逐漸下降，因為現(xiàn)在的生育率持續(xù)下跌，所以學(xué)區(qū)房的吸引力未來會變得嚴(yán)重的鮮姜。在這種情況下，必須要找到一個買的房子或者自有的房子有，但是租賃的房子所沒有的點(diǎn)，才能撐住這個住房市場。
這其中一個很重要的可能的點(diǎn)，就是只有在你買的房子上，你才能裝載或者進(jìn)行高品質(zhì)和個性化的裝修，以及相應(yīng)的設(shè)施設(shè)備，這是租的房子所不能給你的。當(dāng)然其他的還包括社區(qū)的氛圍、穩(wěn)定性和社會地位等等，當(dāng)然這些都是比較虛的，比較抽象的，只有第一點(diǎn)，我買的房子才能按照我自己的需要去進(jìn)行進(jìn)一步的更新，進(jìn)行進(jìn)一步的改造，這是自有的住房可能區(qū)別于租賃住房的很重要的一個特點(diǎn)，相信也是在房價租金比悖論長期存在的情況下，住房市場或者從開發(fā)商的角度，它必須找這樣的點(diǎn)，這可能也是在座的各位會存在的機(jī)會。
最后一個結(jié)構(gòu)性的機(jī)會，就是在城市之間，一定要看空置或者是空關(guān)住房的比例。我們剛才算了一下，全國大概是有十幾億平米，但是它在各個城市之間的分布是高度不均勻的，比如說在北京和深圳，這個比例大概是在1%左右，因為在北京、深圳，大家可以想見，很少有人舍得買一套房既不住也不出租，就把它關(guān)在那里，所以這樣的市場在遇到了政策的放松之后是比較容易反彈的。但是有一些城市，比如說離咱們不太遠(yuǎn)的東邊的那個城市，我不說它的名字，它的空關(guān)大概占到了市場的30%到40%，也就是市場中已有的所有房子里，超過1/3目前是以這種空關(guān)的方式放在那里。很多城市在過去的幾個月里面看到的情況是，當(dāng)政策放松以后，二手房大量的拋盤，新房還是沒人買，二手房的交易量反而上升，就是這部分的房東在遇到了市場好的時候，在抓緊拋盤，所以從城市之間的情況來看，一定要看城市內(nèi)部空關(guān)的數(shù)量差異，包括在城市內(nèi)不同的區(qū)域之間，它也是有很大的差異。
小結(jié)這個部分，從供需、城市間和城市內(nèi)這個2×2的角度，我們可以看到對住房市場來講，可以界定出一些結(jié)構(gòu)性的機(jī)會，這其中也可能有一些結(jié)構(gòu)性的機(jī)會，對于在座的各位從事裝飾裝修行業(yè)的同仁來講，同樣是存在一定啟發(fā)的。
最后一個部分，剛才提到很多的機(jī)會都是跟高品質(zhì)相關(guān)的，我想花兩三分鐘時間再簡單地提一提高品質(zhì)住房。
過去兩三年我們都非常關(guān)注高品質(zhì)住房，包括好房子。實際上好房子是一個因地而異、因人而異、因時而異的問題，我們相信與其討論絕對的標(biāo)準(zhǔn)，不如討論方法論，也就是什么樣的房子是好房子，我們怎么樣才知道老百姓需要什么樣的房子。
我們現(xiàn)在一直想提的一個分析的框架，就是右邊這里說的三條線，對于每一種住房的品質(zhì)，或者對于整套住房來講，我們先有一個底線，這是我的最基礎(chǔ)的要求。然后有一個理想線，就是在支付能力能支撐的情況下，我希望達(dá)到的水平。第三是現(xiàn)狀線，我的房子現(xiàn)在是什么情況，現(xiàn)狀如果低于底線，那就叫痛點(diǎn)，是一定要解決的，現(xiàn)狀如果在底線和理想之間，存在著改善的空間，我們需要按照這三條線準(zhǔn)確把握老百姓在各個方面分別有什么需求。
我們在各條線上都可以做一系列的工作，比如說我們可以通過傳統(tǒng)的問卷調(diào)研的方式，去了解老百姓到底需要什么樣的房子，比如說我們在過去做的一些問卷調(diào)研里面發(fā)現(xiàn)，對于中高端的置業(yè)來講，他對于室內(nèi)空氣（主要指裝修）的需求是最強(qiáng)的，另外是電梯和應(yīng)急通道，原來我們完全沒想到，現(xiàn)在大家的關(guān)注度也非常高。而且在不同的人群間，這種需求會有些變化。再比如說，我們可以對大家的居住現(xiàn)狀做了解，他目前對不同角度的滿意度到底能滿意到什么程度。還有就是老舊小區(qū)改造的過程中，中國特有的一個老舊小區(qū)的現(xiàn)象叫“老人老房”，就是老年群體不成比例的居住在老的小區(qū)里，這是和之前的房改等等制度性原因有關(guān)聯(lián)的。這部分的房屋不可能完全通過拆除的方式來進(jìn)行改造，所以相當(dāng)部分是需要在短期內(nèi)進(jìn)行適老化改造。最后我們需要非常重視痛點(diǎn)，我們最近做了一些大數(shù)據(jù)的分析，用的是人民網(wǎng)的地方政府留言板，也就是大家到人民網(wǎng)上的地方政府留言板給市委書記、市長留言，來投訴生活中的一些問題，和每個城市的12345市長熱線基本上是一樣的，我們用了最新的大語言模型分析，這里是以北京市2023年的情況為例，我們發(fā)現(xiàn)大家對房子投訴最多的是什么樣的問題？一個有可能讓大家有點(diǎn)尷尬的問題是，我們蓋了20多年的房子，大家抱怨最多的還是漏水，雨后房子本身的漏水還是被投訴最多的問題，當(dāng)然這也不奇怪，我們很多的防水材料本來就只有十幾年的壽命。然后是關(guān)于物業(yè)、道路維護(hù)、停車的問題，這樣的問題在提示著我們在不同的城市需要重點(diǎn)解決什么，特別是這其中很多痛點(diǎn)問題，不是一定需要通過拆除的方式來解決的，通過很多微改造的方式，也凝有效地解決痛點(diǎn)，這也是給我們提供了一個行業(yè)性的機(jī)會。
今天和各位匯報了三部分的內(nèi)容，首先是我們對于整體的市場規(guī)模的測算，基于這樣一個分析框架，我們闡述了市場中從住房來講可能的結(jié)構(gòu)性的機(jī)會，然后很簡單地討論了如何分析老百姓對于好房子的需求，以及我們初步分析的一些發(fā)現(xiàn)，也很期待未來有機(jī)會繼續(xù)和在座的協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)和各個企業(yè)一起，繼續(xù)開展住房或者房地產(chǎn)，和裝飾裝修行業(yè)聯(lián)動的研究，或者更具體的，沃勒來更深入地挖掘居民對于住房，不管是數(shù)量層面還是質(zhì)量層面的需求。
以上就是我今天和各位分享的內(nèi)容，非常感謝。

主持人：非常感謝吳院長的精彩分享，感謝您為我們帶來了非常多的啟發(fā)和思考。對于房地產(chǎn)的未來的發(fā)展更加關(guān)注到品質(zhì)提升與結(jié)構(gòu)優(yōu)化，呈現(xiàn)多元化與高質(zhì)量的發(fā)展態(tài)勢，未來是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。
當(dāng)下我們也迎來了一個數(shù)字化時代，智能化的建造不僅重塑了建筑行業(yè)的生產(chǎn)模式，提高了效率與品質(zhì)，更在節(jié)能減排、環(huán)境保護(hù)等方面展現(xiàn)出了巨大潛力，為構(gòu)建綠色、低碳、可持續(xù)發(fā)展的城市環(huán)境提供了有力支撐。
接下來，有請中建科技集團(tuán)深圳分公司黨總支書記、總經(jīng)理，高級工程師，一級建造師魯曉通帶來《建造的智能化和智能化的建造》主題演講。

中建科技集團(tuán)深圳分公司黨總支書記、總經(jīng)理，高級工程師，一級建造師魯曉通

魯曉通：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓、各位同仁，今天非常榮幸能在這里代表中建科技為協(xié)會和各位同仁作關(guān)于智能建造的匯報。
總書記強(qiáng)調(diào)，我們要做中國制造、中國創(chuàng)造、中國建造，我們也長期強(qiáng)調(diào)新質(zhì)生產(chǎn)力，建筑業(yè)發(fā)展的新質(zhì)生產(chǎn)力何在？我們企業(yè)認(rèn)為，就是要以數(shù)字化、智能化和新型的建筑工業(yè)化協(xié)同，一起來促進(jìn)建筑業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。
今天我的報告分四個部分：智能化的理念、建造的智能化、智能化的建造、智能化的創(chuàng)新。
首先談一談理念。我們一直講數(shù)字化、智能化和新型建筑工業(yè)化如何協(xié)同。什么是工業(yè)化、數(shù)字化、智能化？它們對傳統(tǒng)建筑業(yè)有怎么樣的促進(jìn)和影響？三者的核心要素邏輯又應(yīng)該怎么理解？在下面我進(jìn)行一些簡單的闡述。
工業(yè)化的概念，主要體現(xiàn)在過程的連續(xù)化、產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化、流程的集成化、過程的組織化和方式的機(jī)械化。到目前為止跟老百姓相關(guān)的衣食住行的領(lǐng)域，吃的穿的都已經(jīng)實現(xiàn)了工業(yè)化，住的方面還沒有實現(xiàn)工業(yè)化，還在相對粗放的發(fā)展階段和格局。建筑工業(yè)化就是要以工業(yè)化、大規(guī)模的理念，以產(chǎn)品化的思維，通過智能化的機(jī)械設(shè)備和智慧化的過程管理，實現(xiàn)結(jié)構(gòu)安全、建造高效便捷、形態(tài)多樣的建筑產(chǎn)品。
這里面有一個因果關(guān)系，就是工業(yè)化的結(jié)果是各類產(chǎn)品，建筑工業(yè)化的結(jié)果就是各類建筑產(chǎn)品，這里面圍繞的核心理念就是產(chǎn)品理念，整體來講，建筑行業(yè)還是以產(chǎn)品為導(dǎo)向，過去我們更注重的是過程的施工，不管是設(shè)計單位、施工單位還是后期的物業(yè)管理單位，我們更注重的是一個過程，施工單位按圖施工?，F(xiàn)在的行業(yè)變革，比如智能建造，就要求我們有產(chǎn)品思維，以產(chǎn)品為核心，首先是尋找用戶的需求，結(jié)合需求、結(jié)合產(chǎn)品定位，圍繞一個產(chǎn)品。所以目前我們企業(yè)也是在打造這么一個產(chǎn)品總師制度，就是以產(chǎn)品為牽頭，模仿傳統(tǒng)的生產(chǎn)制造業(yè)。
再一個是數(shù)字化的概念。不管是以計算機(jī)還是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為基礎(chǔ)，把各種類型的數(shù)據(jù)，通過二進(jìn)制、數(shù)據(jù)存取方式，把物理世界、物理屬性和各類的場景映射到數(shù)字世界。在這個過程中，建筑業(yè)已經(jīng)倡導(dǎo)了快10年的一個技術(shù)就是BIM應(yīng)用，我們企業(yè)在BIM應(yīng)用和推廣過程中有三點(diǎn)思考：BIM到底是成果還是技術(shù)？怎么樣完善建筑信息模型？怎么樣應(yīng)用好BIM？
在這里講一下數(shù)字化和信息化的異同，信息化主要是被動的方式，它是借助于計算機(jī)或者網(wǎng)絡(luò)，將人們的各種活動進(jìn)行收錄和傳遞，它主要體現(xiàn)在信息的協(xié)同、集成的共享，但是它對信息的收集是缺乏的。數(shù)字化主要體現(xiàn)在主動，就是主動地把各類的信息轉(zhuǎn)變?yōu)閿?shù)字維度，再通過信息化的傳播方式加以傳播。
智能和智慧有什么區(qū)別呢？我們認(rèn)為智能是一種看得見的動作，比如說把傳統(tǒng)的人工通過智能方式進(jìn)行替代，它相當(dāng)于是把人的能力進(jìn)行延伸。智慧是把我們看不見的腦力進(jìn)行延伸。
這里對工業(yè)化、數(shù)字化和管理能力做了一個思維導(dǎo)圖，核心是兩點(diǎn)，一是智能化可以提高生產(chǎn)能力，二是數(shù)字化可以提升管理能力。
技術(shù)和目標(biāo)，它們有一個邏輯關(guān)系，現(xiàn)在有好幾個概念，包括數(shù)字化、工業(yè)化、智能化、綠色化，我們認(rèn)為綠色化是最終的目標(biāo)，底層的邏輯是基于數(shù)字化，通過工業(yè)化來進(jìn)行發(fā)展，借助智能化的生產(chǎn)建造方式，最終實現(xiàn)綠色化。
第二部分談?wù)劷ㄔ斓闹悄芑?br/>我們講智能建造，就必然有這個要求，那一定是要求效率高、質(zhì)量安全是可控的，成本相對要優(yōu)，還要實行節(jié)能減排，實現(xiàn)綠色低碳。
作為一個比喻，智能建造如同人的人體，我們的算力是大腦，數(shù)據(jù)是血液，通訊和一些管理通訊的手段是我們的神經(jīng)中樞，機(jī)械的建造方式是骨骼。
我們講萬物互聯(lián)是數(shù)字化的基礎(chǔ)，借助于數(shù)字化增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，實現(xiàn)智能化?，F(xiàn)在在很多工地講智能建造，用了很多終端，比如無人機(jī)、數(shù)據(jù)采集設(shè)備，包括一些安全頭盔、智能影像、延遲攝影，都是一些數(shù)據(jù)收集的手段。同時，智能建造要有工業(yè)化的思維，向數(shù)字化進(jìn)行轉(zhuǎn)型。工業(yè)化的思維就包含了建筑產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化、技術(shù)的智能化、采購的區(qū)塊化，還有管理的智能化。通過從規(guī)劃、設(shè)計、生產(chǎn)、施工、運(yùn)維和拆除這6個維度和階段，把建筑業(yè)的數(shù)字化、智能化進(jìn)行完整的閉合和交圈。
（見PPT）這是中建科技講的REMPC五位一體，全生命周期的數(shù)據(jù)采集和應(yīng)用，為業(yè)主的使用交付一個數(shù)據(jù)集。
這是我們在廣州的項目，當(dāng)時做了一個相關(guān)的研究。
第三部分講一下智能化的建造。
中建科技是中建股份的二級子公司，也是中建集團(tuán)技術(shù)平臺、投資平臺和產(chǎn)業(yè)平臺。這里講幾個案例：
一個是深圳新能源的汽車產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這個項目總共分兩期，右邊是一期，左邊是二期，整個項目最高結(jié)構(gòu)高度151米，項目主體結(jié)構(gòu)采用鋼框架+ 現(xiàn)澆核心筒結(jié)構(gòu)，外維護(hù)體系是采用外掛墻板，水平結(jié)構(gòu)是采用預(yù)制空心樓板和預(yù)制疊合板，地下室有3層。
第二個是工業(yè)代表的上樓項目，叫坪山生物醫(yī)藥加速器項目，這個項目總建筑面積68萬平方米，最高的一棟塔樓196米，建成之后是坪山第一高。
這個項目也緊挨著生物醫(yī)藥加速器項目，總建筑面積25萬平米，主要也是一個生物醫(yī)藥的工業(yè)上樓項目，因為過去兩三年我們集團(tuán)在工業(yè)上樓這個產(chǎn)品維度上應(yīng)用的案例和場景相對較多，研究也相對較多，下面我主要針對工業(yè)上樓產(chǎn)品中間的智能建造應(yīng)用進(jìn)行一個簡單的匯報。
首先是REMPC五位一體管理模式，就是把研發(fā)、設(shè)計、生產(chǎn)、招采+施工5個環(huán)節(jié)打通，在企業(yè)內(nèi)部也是把這5個維度作為公司內(nèi)部的5個部門，把數(shù)據(jù)拉通。
第一步是通過BIM技術(shù)，建立項目的基本載體，通過輕量化的BIM設(shè)計，傳統(tǒng)的BIM設(shè)計，它的模型量是很大的，不便于上傳云端，它對電腦的算力要求也比較高，也不方便一些業(yè)主領(lǐng)導(dǎo)和各個參建單位查閱，所以首先要對模型進(jìn)行輕量化，只是把相關(guān)方需要的信息上傳平臺，在云端或者在線下把所有數(shù)據(jù)進(jìn)行儲存。
第二，通過數(shù)字化的模型建造，還可以進(jìn)行一系列的模擬，包括施工平面的布置模擬、整體施工進(jìn)度的模擬，還有非標(biāo)的或者工人不熟悉、班組不熟悉的構(gòu)建吊裝的模擬。當(dāng)時在這個項目上有很多新型構(gòu)建，新的吊裝工藝工法，當(dāng)時也是通過數(shù)字模擬的方式，對項目的管理團(tuán)隊和作業(yè)班組進(jìn)行了交底。同時還可以對復(fù)雜的施工節(jié)點(diǎn)進(jìn)行模擬，當(dāng)時這個項目有一個在華南地區(qū)首創(chuàng)的裝配式環(huán)梁的工法，當(dāng)時這個復(fù)雜節(jié)點(diǎn)一共有160多處，對每一處都做了BIM模型的模擬，模擬之后再通過BIM模型出具相關(guān)的節(jié)點(diǎn)圖，在工廠把相關(guān)的鋼筋籠做好，在現(xiàn)場直接吊裝，極大地減少了工期。
第三個是建造過程中的數(shù)字化模型仿真模擬，這里面很多企業(yè)都在應(yīng)用了，我們強(qiáng)調(diào)的是數(shù)字孿生，你手中有一個BIM模型，借助現(xiàn)在的AR技術(shù)，可以用pad或者其他移動終端，在現(xiàn)場查漏補(bǔ)缺。確保你的建模跟現(xiàn)場相互符合。我們現(xiàn)在尤其是在機(jī)電板塊，基本實現(xiàn)了三全BIM：全員、全過程、全專業(yè)，出5部分的圖紙：水暖電+管綜+地下室預(yù)留預(yù)埋。
第四個板塊是建立了一個建筑全生命周期的信息傳遞匯總和儲存追溯機(jī)制。數(shù)據(jù)化的前提就是要有數(shù)據(jù)收集，我們在后端有數(shù)據(jù)處理的平臺，我們叫中國建筑信息化平臺，在項目的前端就要把裝配式構(gòu)建以及各類潔具、衛(wèi)浴進(jìn)行相關(guān)的編碼，把這些信息輸入到終端的BIM模型中，在建造的過程中通過不同的顏色可以知道這面墻是完成了還是沒有完成。
第五個板塊是實現(xiàn)以工程大數(shù)據(jù)為核心的智慧管理，包括質(zhì)量和安全方面。我們現(xiàn)在有很多安全管理人員、質(zhì)量管理人員，他們收集到很多的數(shù)據(jù)，現(xiàn)場檢查到一些質(zhì)量安全的問題，通過平臺大數(shù)據(jù)的處理能力，我們就可以判斷出來，比如說質(zhì)量在什么環(huán)節(jié)容易出問題，在哪些部位容易出問題，安全在什么時段、在什么分項工程里面容易出問題，通過數(shù)據(jù)的收集匯總到后臺，通過大數(shù)據(jù)的分析，就可以有針對性地增強(qiáng)質(zhì)量和安全管理的力量，確?，F(xiàn)場是可控的。
基于大數(shù)據(jù)核心，還可以進(jìn)行智慧的商務(wù)管理。以中建系統(tǒng)為例，我們有很多在建項目，也有很多二級單位，不同的項目有不同點(diǎn)，也有相同點(diǎn)，通過基層數(shù)據(jù)的收集，我們就能夠快速掌握相同類型、相同部品的單方造價，不管是成本還是收入都能及時掌握。而且通過大規(guī)模的分供分包的供應(yīng)商庫，也可以便于我們快速優(yōu)選供應(yīng)商。
同時我們還會對現(xiàn)場的形象進(jìn)度，包括現(xiàn)場的施工狀況進(jìn)行數(shù)據(jù)采集。我們在現(xiàn)場還有很多智能建造的管理設(shè)備和終端，包括一些VR設(shè)備，以及一些塔吊監(jiān)測、遠(yuǎn)程監(jiān)控，通過這些信息的收集匯總到后臺，便于決策。
在工廠端，我們也聯(lián)入了智慧建造平臺，實時可以對工廠的施工加工情況進(jìn)行監(jiān)控，包括從原材料到智慧產(chǎn)線，再到后期的材料存放場所，再到運(yùn)輸過程，都有一個直接的監(jiān)控，到后續(xù)項目要交付之前，我們再通過智慧的工程測繪設(shè)備，對整個工程現(xiàn)場進(jìn)行側(cè)實現(xiàn)了外觀質(zhì)量可控、測繪精度可控。
在這個項目建造過程中，我們也是應(yīng)用了鋼筋綁扎機(jī)器人、涂裝機(jī)器人、抹灰機(jī)器人，因為這個項目的主體結(jié)構(gòu)是鋼結(jié)構(gòu)，在鋼柱上還用了一個鋼柱自動焊接機(jī)器人，通過這些智慧手段的應(yīng)用，踐行智能建造。
同時，這個項目為了踐行綠色低碳，整個項目的臨建區(qū)屋面滿鋪了光伏板，這個光伏板基本上可以滿足整個項目的照明和60%的空調(diào)用電，而且我們也是用了光儲直柔設(shè)備在項目上配備了一臺大容量光伏調(diào)節(jié)器（儲能電池），在白天基本上電是超發(fā)的，到了夜間再從儲能器進(jìn)行電力的使用。
第四部分，智能化的創(chuàng)新。
我們講用新質(zhì)生產(chǎn)力推動建筑業(yè)的智能建造，首先是技術(shù)要實現(xiàn)革命性的突破，包含了我們的技術(shù)路徑、關(guān)鍵的技術(shù)、建造的方式、構(gòu)件的生產(chǎn)方式，最終實現(xiàn)機(jī)遇幸得標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化、新型工業(yè)化的智能建造技術(shù)體系。我們的生產(chǎn)要素需要創(chuàng)新性的配置，包括智能化的設(shè)備、工廠化的生產(chǎn)、機(jī)械化的建造。在智慧應(yīng)用方面還要應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能的實時管理，最終實現(xiàn)建筑業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。
這里面我們提出一個概念，就是通過結(jié)構(gòu)的底盤，就像造汽車一樣，對于建筑物而言，我們的結(jié)構(gòu)就是一個底盤，在這個底盤之上，它可以承載裝飾、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、機(jī)電機(jī)構(gòu)。首先要確保這個底盤是標(biāo)準(zhǔn)化、通用化的，在這個底盤上面承載的方式，可以通過原化的設(shè)計、多元化的變化，來實現(xiàn)不同的功能需求和外立面的多樣組合。
傳統(tǒng)的建造是從圖紙設(shè)計、工地生產(chǎn)到輔助安裝，圖紙設(shè)計和使用都是割裂的，現(xiàn)場只是按圖施工，至于是否是一個好的產(chǎn)品，是否滿足需求，一般是不會關(guān)注的。但是現(xiàn)在要建造人民滿意的房子，就需要智能化的設(shè)計、智能化的制造、智能化的建造，是以產(chǎn)品思維來進(jìn)行通盤考慮。
這里也是有一個方法論，首先是要了解這個項目的需求，先對需求端進(jìn)行調(diào)研。以我們幾個工業(yè)上樓項目為例，我印象非常深刻，這幾個項目都是我們采用EPC方式承包的，這個項目的方案就是由中建科技進(jìn)行實施的，所以這個項目方案非常關(guān)鍵，工業(yè)上樓的項目，建設(shè)單位對需求不是很明確，因為以后的使用方不是建設(shè)單位，使用方是后面的承租單位，所以首先就要搞清楚招商的問題，后續(xù)這個產(chǎn)業(yè)、業(yè)態(tài)入園，或者入園企業(yè)，它的需求是什么？這里一般就有兩種類型，一種是定制化的，比如說已經(jīng)有企業(yè)明確了意向，可以進(jìn)行定制化的設(shè)計。但是現(xiàn)在很多工業(yè)上樓項目，大部分都是入園企業(yè)不明確，這時候我們就采用廣譜化、柔性設(shè)計、彈性可變。首先大概的對這個園區(qū)進(jìn)行規(guī)劃，它是重型生產(chǎn)還是輕型的，它的生產(chǎn)業(yè)態(tài)是電子產(chǎn)品還是一些傳統(tǒng)的生產(chǎn)業(yè)態(tài)。以新能源項目為例，當(dāng)時這個項目的廠房區(qū)是L形布局的，單體的長度是80米，L形連起來是160米，我們調(diào)研了新能源上下游中輕型的業(yè)態(tài)，基本上他們的產(chǎn)線不會超過120米，因此160米是可以滿足需求的，兩邊還可以配置一些辦公和輔助的生產(chǎn)用房。
我們現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)要實現(xiàn)像造汽車一樣造房子，我們企業(yè)現(xiàn)在有一類新的產(chǎn)品，在深汕有一個大的工廠，以前我們這個裝配式建筑都是構(gòu)件化的，就是一個一個構(gòu)件，你是做一個陽臺、做一個凸窗、做一個飄板，現(xiàn)在整個行業(yè)在向模塊化轉(zhuǎn)型，在模塊化領(lǐng)域更能踐行智能制造。一個標(biāo)準(zhǔn)層就是由幾個模塊吊裝組成，過去在工廠生產(chǎn)構(gòu)件，現(xiàn)在把構(gòu)件生產(chǎn)完之后，再有一個總裝車間，把不同的構(gòu)件總裝成模塊，最后把模塊吊運(yùn)到現(xiàn)場安裝，這對傳統(tǒng)的建筑方式產(chǎn)生了很大的顛覆。
這里講幾個我們的設(shè)計實例。這是我們之前的一個工業(yè)上樓項目，這里強(qiáng)調(diào)的是柱網(wǎng)的標(biāo)準(zhǔn)化，我們強(qiáng)調(diào)結(jié)構(gòu)底盤。從右邊看，不管它是輕小型的生產(chǎn)產(chǎn)線，還是重型的，它的柱網(wǎng)是不會變化的，變化的是里面的產(chǎn)線和空間的布局，這樣實現(xiàn)柔性可變，便于以后建設(shè)單位去招商和承租，也便于招商承租之后一些承租方的變化，實現(xiàn)彈性可調(diào)。同時我們還有一系列的相關(guān)構(gòu)件，尤其是在工業(yè)上樓建筑產(chǎn)品里面，我們還是建議采用大跨度的空間。在深汕的一個廠房，用裝配式的混凝土，最大跨度已經(jīng)達(dá)到18米，中間沒有次梁，整個凈空控制得也很好。我們的工廠有大量的構(gòu)件生產(chǎn)，通過工廠的實踐，也可以反哺我們的設(shè)計理論。
（見PPT）這是針對不同的工業(yè)上樓項目，比如在24米以下、24米到50米、50米到100米，不同的高度、不同的地下室，我們有不同的對應(yīng)的方案和方式。我們講智能建造，前端就是智慧化的設(shè)計，設(shè)計一定是要起到引領(lǐng)作用的。
同時對整個建筑的立面也是分了不同的檔次，有幕墻的，也有外掛板的，還有傳統(tǒng)涂料膩子的，根據(jù)業(yè)主單位不同的訴求來進(jìn)行匹配，這樣就實現(xiàn)了先有一個結(jié)構(gòu)底盤，把結(jié)構(gòu)底盤造好，再往上承載，不管是外立面還是水平結(jié)構(gòu)，或者是機(jī)電系統(tǒng)，最終實現(xiàn)多樣化的，滿足業(yè)主需求的建筑產(chǎn)品。
（見PPT）這是我們對不同柱網(wǎng)下對現(xiàn)澆和預(yù)制做的對比，這里面的對比主要是主材的對比，措施費(fèi)時這樣一塊沒有對比。我們現(xiàn)在的傳統(tǒng)現(xiàn)澆和裝配相對比，裝配的材料用量，尤其是混凝土量和含鋼量，一般都會比傳統(tǒng)現(xiàn)澆高一些。它優(yōu)在它的措施費(fèi)，它不像傳統(tǒng)建造方式一樣進(jìn)行大規(guī)模的支模和帶水作業(yè)，現(xiàn)場相對簡潔、美觀，而且更容易實現(xiàn)工完場清。
以上就是我對智能建造和智慧化建造的一點(diǎn)淺顯看法，感謝各位領(lǐng)導(dǎo)。