雖然對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，住宅的用地使用年限還有數(shù)十年，但人們普遍追問(wèn)：房產(chǎn)的土地使用權(quán)到期了該如何續(xù)期？

      《物權(quán)法》起草者之一、中國(guó)人民大學(xué)常務(wù)副校長(zhǎng)王利明對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。不過(guò)，所謂“自動(dòng)續(xù)期”是否有償，目前在法律層面尚未明確。

      1、沒(méi)有達(dá)到最高限70年土地使用權(quán)該如何續(xù)期？

      有專家指出：約定20年以及沒(méi)有達(dá)到最高限70年的，首先應(yīng)當(dāng)自動(dòng)續(xù)期至70年，同時(shí)補(bǔ)交約定年限與70年土地使用權(quán)期間的出讓金差價(jià)。

      浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心專家田傳浩表示：“補(bǔ)差價(jià)”的做法沒(méi)太必要。因?yàn)闊o(wú)論怎么補(bǔ)，這幾十年土地出讓的差價(jià)都很大。土地出讓年限的利益落差是由地方政府當(dāng)年決策造成的，如果讓現(xiàn)在的住戶來(lái)承擔(dān)成本，既不公平也很難實(shí)施。

      2、70年土地使用權(quán)到期的房產(chǎn)又該如何續(xù)期？

      楊立新認(rèn)為，有兩個(gè)辦法可供選擇：一是免費(fèi)，讓利給業(yè)主；二是費(fèi)改稅，不再收取出讓金，而是由取得永久性住宅建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人向國(guó)家繳納稅金。

      汪麗娜說(shuō)，在我國(guó)，房屋是很多老百姓最大的財(cái)富。一些人拿出大部分的積蓄買房，房屋的增值不是因?yàn)榉课荼旧矶峭恋亍倪@個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，70年之后再交一大筆出讓金顯然不太合理，可以象征性交一點(diǎn)。

      汪麗娜、楊立新等認(rèn)為，在強(qiáng)調(diào)法治社會(huì)的今天，首先需要明確的是，要堅(jiān)持有法必依，嚴(yán)格落實(shí)物權(quán)領(lǐng)域的立法成果，增強(qiáng)人民群眾對(duì)國(guó)家物權(quán)制度的信心；另一方面，針對(duì)物權(quán)法規(guī)定并不詳盡的現(xiàn)實(shí)，通過(guò)充分吸取民意及規(guī)范的程序，盡早出臺(tái)關(guān)于土地出讓續(xù)期的實(shí)施細(xì)則，緩解公眾焦慮。

      3、專家建議土地使用權(quán)續(xù)期收費(fèi)應(yīng)從低

      盡管暫時(shí)無(wú)章可循，但有專家王利明指出：續(xù)期和出讓是有區(qū)別的，不能把續(xù)期收費(fèi)和土地出讓的收費(fèi)等同起來(lái)?！?/p>

      中國(guó)民法學(xué)研究會(huì)副秘書長(zhǎng)、北京理工大學(xué)法學(xué)院副教授孟強(qiáng)表示，在《物權(quán)法》剛剛發(fā)布時(shí)，社會(huì)就有這個(gè)疑慮：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的自動(dòng)續(xù)期，如何續(xù)、是否收費(fèi)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)又是什么，法律上沒(méi)有明確規(guī)定。但當(dāng)時(shí)面臨土地到期的情況還比較少，所以沒(méi)有做更深入的討論。

      他分析稱，建設(shè)用地使用權(quán)，政府已經(jīng)通過(guò)出讓的方式讓渡給開發(fā)商，開發(fā)商又轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，也就是說(shuō)政府已經(jīng)設(shè)定過(guò)一次權(quán)利。按照《物權(quán)法》的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的自動(dòng)續(xù)期，不是說(shuō)70年到期權(quán)利就作廢，需要重新設(shè)定權(quán)利，而是到期后自動(dòng)延期，這意味著權(quán)利依然有效，不能重新設(shè)定，只需要續(xù)期而已，因此續(xù)期收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)不能按照重新設(shè)定權(quán)利的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收取，而且續(xù)期的收費(fèi)應(yīng)該比權(quán)利設(shè)定的收費(fèi)低很多才合理。

      4、房地產(chǎn)稅或成最佳解決方案

      溫州事件的積極意義在于，讓土地使用權(quán)的續(xù)期問(wèn)題在成為各地普遍現(xiàn)象之前暴露出來(lái)，為充分討論“如何續(xù)期”留足時(shí)間。

      有相關(guān)人士建議，從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的一段時(shí)期來(lái)看，在政策設(shè)計(jì)上，房地產(chǎn)稅仍算是解決這一問(wèn)題的最好方法，以每年征收的房地產(chǎn)稅代替一次性征收的土地出讓金，在房地產(chǎn)稅全面開征以后，對(duì)續(xù)期的土地使用權(quán)就可以不再補(bǔ)征出讓金。

      實(shí)際上，作為樓市長(zhǎng)期調(diào)控的頂層政策，房地產(chǎn)稅在設(shè)計(jì)上已經(jīng)包括了土地在長(zhǎng)期使用上的稅費(fèi)內(nèi)容。

      2015年財(cái)政部相關(guān)負(fù)責(zé)人就曾指出，房地產(chǎn)稅改革要把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并，這一思路已基本確定。這意味著房地產(chǎn)稅將增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，而且是以房地產(chǎn)的評(píng)估值為征稅基礎(chǔ)，評(píng)估價(jià)值里就包括了地價(jià)。

      雖然房地產(chǎn)稅在政策設(shè)計(jì)上能解決多種問(wèn)題，近期來(lái)看卻仍然難以改變大格局。

      大格局是什么?一個(gè)是整個(gè)土地稅收。土地出讓金作為地方政府的主要財(cái)政來(lái)源，如果并入房地產(chǎn)稅中分期支付，則難免會(huì)觸動(dòng)地方利益。另一個(gè)是整體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。房地產(chǎn)作為今年經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的"重要推手"，如今的政策口徑早已寬松，像房地產(chǎn)稅這類早已被“妖魔化”的調(diào)控性政策更是大忌。