無(wú)論是經(jīng)濟(jì)總量、城區(qū)人口，還是消費(fèi)水平、品牌影響，縣域城市與一二線(xiàn)城市都相去甚遠(yuǎn)，甚至無(wú)法與三四線(xiàn)城市相提并論。但是，商業(yè)升級(jí)需求明顯，市場(chǎng)空間巨大的縣域市場(chǎng)正強(qiáng)勢(shì)崛起。在城鎮(zhèn)化的背景下，這些發(fā)展迅猛的縣域城市悄然迎來(lái)城市綜合體發(fā)展的春天。

　　以“蔬菜之鄉(xiāng)”山東省壽光市為例，目前，壽光在建或已經(jīng)建成的城市綜合體多達(dá)十余個(gè)，面積過(guò)萬(wàn)平方米。包括繽紛五洲商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)投產(chǎn)的繽紛五洲財(cái)富廣場(chǎng)、紅星美凱龍?諾誠(chéng)凱龍國(guó)際廣場(chǎng)、雨潤(rùn)控股集團(tuán)投資的城市綜合體等。

　　在2013年最新的中國(guó)中小城市綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣市排行中，壽光市排名第28位，位于山東省16個(gè)上榜城市之首。從去年開(kāi)始，壽光市進(jìn)一步加快城市商貿(mào)圈向東拓展，商貿(mào)網(wǎng)點(diǎn)布局更加優(yōu)化，全面啟動(dòng)商業(yè)綜合體等大型商貿(mào)項(xiàng)目建設(shè)。目前，壽光市建成、在建高層建筑達(dá)到534 棟，計(jì)劃每年新增高層建筑100 棟以上，5 年內(nèi)城市高層建筑達(dá)到1000棟以上。

　　“消費(fèi)基礎(chǔ)是支撐大型商業(yè)及城市綜合體的最主要因素，這正是壽光項(xiàng)目落戶(hù)的原因。”據(jù)繽紛五洲商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理林尚錦介紹，當(dāng)初選擇落戶(hù)壽光，林尚錦便發(fā)現(xiàn)，壽光已經(jīng)連續(xù)9年跨入全國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣（市） 行列。當(dāng)年更是完成地區(qū)生產(chǎn)總值就達(dá)268億元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到5936元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11566元，各類(lèi)存款余額達(dá)到188.6億元。除了在壽光的城市綜合體項(xiàng)目以外，這家著名的溫州房企還在濟(jì)南、日照等地的發(fā)達(dá)縣市投資有項(xiàng)目。

　　有業(yè)內(nèi)人士選取上海、深圳、成都、南京、東莞、等作為高級(jí)別城市數(shù)據(jù)樣本，選取了高郵、大豐、泰興、海安、姜堰、丹陽(yáng)等幾個(gè)城市作為縣級(jí)城市數(shù)據(jù)樣本，對(duì)近五年來(lái)各城市各方面數(shù)據(jù)進(jìn)行了對(duì)比研究分析，對(duì)比發(fā)現(xiàn)，縣級(jí)城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展后勁更足，商業(yè)發(fā)展的空間巨大。

　　小編查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，雄踞中國(guó)中小城市綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣的各城市中，無(wú)一例外都建立了城市綜合體。城市綜合體以其帶動(dòng)投資、刺激消費(fèi)、地標(biāo)形象等屬性，使得地方政府和開(kāi)發(fā)商能起到一個(gè)各取所需的作用。在雙重利好的背景下，2012年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)累計(jì)開(kāi)發(fā)投資12000多億元，同比增幅近三成。業(yè)內(nèi)人士還預(yù)計(jì)，僅未來(lái)三年，城市綜合體的新增數(shù)量就將以50%到100%的增速上升。其中，縣域城市及三四線(xiàn)城市將成為重要的增長(zhǎng)極。

　　在山呼海嘯的商業(yè)地產(chǎn)，城市綜合體因?yàn)槠浯碳はM(fèi)、帶動(dòng)投資的發(fā)動(dòng)機(jī)價(jià)值，受到了國(guó)內(nèi)各大城市管理和投資者的青睞，一場(chǎng)來(lái)勢(shì)迅猛的城市綜合體建設(shè)大潮正席卷大江南北。

      小編注意到，在壽光投資城市綜合體的雨潤(rùn)控股集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)主要涉及食品、農(nóng)產(chǎn)品物流、地產(chǎn)、現(xiàn)代商業(yè)、酒店、建設(shè)和金融等領(lǐng)域。此次在壽光投資40億元，建設(shè)集南京中商旗艦店、星級(jí)酒店、SOHO辦公、大潤(rùn)發(fā)超市、電影院線(xiàn)、餐飲、文化休閑主題街區(qū)等為一體的城市綜合體項(xiàng)目。今年，雨潤(rùn)還陸續(xù)把新沂、如皋等城市納入到自己的城市綜合體開(kāi)發(fā)版圖，這些雨潤(rùn)系的城市綜合體分布在三四線(xiàn)城市甚至包括如皋這樣的縣級(jí)市。

　　在我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)的推動(dòng)和一二線(xiàn)城市均紛紛采取限購(gòu)政策共同影響下，大型房企開(kāi)始向三四線(xiàn)城市及發(fā)達(dá)的縣域城市進(jìn)軍。自去年開(kāi)始，地方政府對(duì)于城市綜合體等商業(yè)項(xiàng)目大開(kāi)“綠燈”，大量分布在三四線(xiàn)城市的城市綜合體等商業(yè)項(xiàng)目在建或已經(jīng)開(kāi)業(yè)。

　　以經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的山東德州市為例，城市綜合體項(xiàng)目是該市今年招商的重要內(nèi)容。今年，該市城市綜合體（房地產(chǎn)業(yè)）推進(jìn)辦公室已簽約項(xiàng)目5個(gè)，合同總投資183.2億元，目前均已工商注冊(cè)和開(kāi)工建設(shè)。截止10月，已完成投資24.58億元，包括萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、唐人中心、綠城百合花園、百腦匯資訊廣場(chǎng)等。據(jù)了解，日前德州市政府將率團(tuán)赴上海舉辦招商會(huì)，各產(chǎn)業(yè)辦和各縣市區(qū)招商部門(mén)將集體參加，屆時(shí)將向與會(huì)客商介紹德州市對(duì)外開(kāi)放的發(fā)展成果、投資環(huán)境、優(yōu)惠政策、發(fā)展優(yōu)勢(shì)和發(fā)展重點(diǎn)，吸引外地客商來(lái)德州市投資。

　　城市綜合體大行其道，自然誰(shuí)也不愿意錯(cuò)過(guò)分這杯羹的機(jī)會(huì)。即使是茅臺(tái)、娃哈哈這樣的企業(yè)也玩起了“跨界”與“混搭”，紛紛加入其中。先是傳出白酒企業(yè)茅臺(tái)進(jìn)軍地產(chǎn)行業(yè)，旋即由娃哈哈擬投資50億打造的城市綜合體在湖北宜昌破圖動(dòng)工。

　　公開(kāi)資料顯示，萬(wàn)達(dá)目前已開(kāi)業(yè)及截至2014年底計(jì)劃開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)達(dá)109座。其中有不少項(xiàng)目來(lái)自三四線(xiàn)城市。據(jù)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的商業(yè)觸角正在進(jìn)一步向三四線(xiàn)城市滲透。2014年預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)保持在20個(gè)左右，其中，有超過(guò)半數(shù)的項(xiàng)目都位于三四線(xiàn)城市。這意味著，素來(lái)走“高端大氣上檔次”路線(xiàn)的萬(wàn)達(dá)，開(kāi)始扭轉(zhuǎn)戰(zhàn)略。

      為什么近遍及全國(guó)的綜合體發(fā)展得如此之快？其背后的力量是什么？

    “城市發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合在公共屬性較強(qiáng)的領(lǐng)域，必然誕生城市綜合體。隨著城鎮(zhèn)化水平的不斷推進(jìn)，未來(lái)以城市綜合體為代表的建筑會(huì)在越來(lái)越多的城市出現(xiàn)。”寧夏大學(xué)研究生院副院長(zhǎng)趙智宏認(rèn)為。事實(shí)上，隨著一些城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，城市化率的提高和人口的不斷增長(zhǎng)，這些作為區(qū)域中心城市對(duì)周邊地區(qū)的輻射帶動(dòng)，這樣的消費(fèi)市場(chǎng)無(wú)疑為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。

　　中國(guó)的城市化發(fā)展進(jìn)程中，政府起到了主導(dǎo)作用，而本屆政府更是將城鎮(zhèn)化作為工作重心。這次的中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)上提出，嚴(yán)格控制大城市規(guī)模，合理發(fā)展中等城市，積極發(fā)展小城市。南京問(wèn)策商業(yè)管理顧問(wèn)公司董事總經(jīng)理蘇曉晴表示，這一輪地方風(fēng)起云涌的城市綜合體開(kāi)發(fā)熱潮一方面源于城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的城市更新需求，另外是地方政府對(duì)于城市綜合體項(xiàng)目帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、稅收、就業(yè)等多重積極效應(yīng)。另外，從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，地方城市其拿地成本比較小，市場(chǎng)潛力巨大。

　    據(jù)測(cè)算，到2030年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率水平將達(dá)到70%，年均城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)。分析人士指出，新型城鎮(zhèn)化未來(lái)三年投融資需求將達(dá)25萬(wàn)億元，用于基礎(chǔ)建設(shè)。

　　突飛猛進(jìn)的城鎮(zhèn)化，無(wú)疑對(duì)于與之相關(guān)行業(yè)是個(gè)利好好消息，將為建材業(yè)、裝飾裝修業(yè)、建筑業(yè)等組成的產(chǎn)業(yè)集群提供巨大的市場(chǎng)發(fā)展空間。例如，城市綜合體的建設(shè)帶動(dòng)了基建行業(yè)、裝修裝飾、家電電器等行業(yè)發(fā)展；城市交通、污水處理等領(lǐng)域的投資也會(huì)越來(lái)越多；新型城鎮(zhèn)化更多可能指向惠及民生的公共服務(wù)、節(jié)能環(huán)保和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化這三個(gè)方面。

　　就建材來(lái)說(shuō)，已經(jīng)傳遞出了強(qiáng)有力的訊號(hào)。以水泥的市場(chǎng)價(jià)格為例，目前隨著淡季的臨近，水泥價(jià)格卻依然保持高價(jià)位而沒(méi)有明顯回落的跡象，已經(jīng)顯示出水泥行業(yè)對(duì)明年市場(chǎng)看好的信心。業(yè)內(nèi)分析人士表示，隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)加快和環(huán)境污染治理力度趨嚴(yán)，水泥行業(yè)的供需結(jié)構(gòu)有望持續(xù)改善，華北、華東等供需關(guān)系改善相對(duì)明顯的區(qū)域，水泥價(jià)格或出現(xiàn)超預(yù)期回升。而對(duì)于裝修裝飾行業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)幾年巨大的市場(chǎng)空間已經(jīng)顯露出端倪。

　　而對(duì)于裝飾行業(yè)來(lái)說(shuō)，這輪銳意進(jìn)取的發(fā)展機(jī)遇同樣不容錯(cuò)過(guò)。據(jù)業(yè)內(nèi)估算，在市場(chǎng)存量和增量雙重增長(zhǎng)刺激下，我國(guó)建筑裝飾行業(yè)市場(chǎng)年需求量在未來(lái)3-5年可能達(dá)到3.6萬(wàn)億元。令人振奮的是，建筑裝飾行業(yè)正以跨越式的增速向前發(fā)展。2012年，即便在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩、房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)的大背景下，百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均每家的年度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入就達(dá)15.88億元，較2011年增長(zhǎng)12.38%。

　　據(jù)分析，中長(zhǎng)期行業(yè)綜合受益國(guó)家基建投資和消費(fèi)升級(jí)驅(qū)動(dòng)，增速將高出GDP增速3個(gè)百分點(diǎn)以上，考慮行業(yè)需求在新型城鎮(zhèn)化、地鐵交通、城市綜合體發(fā)展的增量驅(qū)動(dòng)和住宅、商業(yè)地產(chǎn)、公建等存量改善需求的帶動(dòng)下，未來(lái)三年將維持兩位數(shù)增速。方正證券建筑行業(yè)分析師周偉表示，在新型城鎮(zhèn)化模式下，裝飾行業(yè)將會(huì)受益，大的裝飾公司未來(lái)的業(yè)績(jī)可能有30%的復(fù)合增長(zhǎng)率。

　　盡管城鎮(zhèn)化推進(jìn)的具體路徑要等到明年才出臺(tái)，但是可以肯定的是，市場(chǎng)必定會(huì)在城市化進(jìn)程中發(fā)揮重要的作用。正如十八屆三中全中提出的，充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的作用，為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)作活力。“十二五”期間，是我國(guó)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，建立訓(xùn)話(huà)經(jīng)濟(jì)框架、初步建立低碳經(jīng)濟(jì)運(yùn)行框架、推動(dòng)生態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要時(shí)期。對(duì)于我國(guó)的建筑裝飾企業(yè)來(lái)說(shuō)，尤其是作為行業(yè)的百?gòu)?qiáng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，迎來(lái)了壯大行業(yè)難得的發(fā)展機(jī)遇。面對(duì)廣闊的未來(lái)，建筑裝飾企業(yè)，尤其是那些百?gòu)?qiáng)龍頭企業(yè)應(yīng)該積極實(shí)踐綠色裝飾，創(chuàng)新核心競(jìng)爭(zhēng)力，從挑戰(zhàn)中尋找機(jī)遇，開(kāi)拓新的發(fā)展道路，在“打造中國(guó)經(jīng)濟(jì)升級(jí)版”的環(huán)境下智贏未來(lái)。