一線樓市庫存不足成漲價主因

    “一線樓市受熱捧，實際上和庫存規(guī)模不足、房產投資的增值屬性受認可等因素有關系?！?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進接受中新網采訪時表示，從一線城市的庫存量來看，實際上都存在一個庫存規(guī)模持續(xù)下滑的態(tài)勢。去庫存周期遠遠低于12個月，而且從短期看，也不可能實現(xiàn)庫存規(guī)模的快速補給，這都使得一線城市樓市在短期看容易大漲。

    另外，從投資的增值屬性看，在資本市場動蕩的情況下，一線城市的投資價值更容易受追捧。尤其是高端物業(yè)和豪宅物業(yè)，更容易受到一些改善型購房者的認可。值得一提的是，個別二線城市也正加入這一行列。去年年初房價還大跌近一半的杭州，近日出現(xiàn)排隊買房現(xiàn)象，南京等多地也出現(xiàn)類似現(xiàn)象。

    對于三四線城市房價，有業(yè)內人士表示，許多房地產開發(fā)企業(yè)資金成本高企，資金鏈緊繃，不排除房價會進入下行通道。

    事實上，一線城市房價暴漲的背后還存在違規(guī)交易推手。日前，鏈家地產上海公司便卷入違規(guī)放貸風波，被媒體質疑是高房價的幕后推手。相當部分房產中介等利用高度不對稱的信息優(yōu)勢，通過建議業(yè)主加價和毀約以及借助互聯(lián)網金融等其他融資渠道提供首付貸款等，對一線城市房價的上漲起到了推波助瀾的作用。

    在清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明看來，部分投機行為也拉高了房價，以至于剛需難以得到滿足。他建議，下一步，化解房地產庫存要有治本之策，應開辟一個準商品房市場，也即，只允許買而在一定期限內不允許賣的自住性或改善性商品房市場。

    清華大學政治經濟學研究中心主任劉志彪則表示，要用價格手段平衡關系，保持房地產價格不下跌也有限上漲，保持在正常投資收益效率之內，而不能有暴利，否則去庫存是做不到的。

    有媒體評論稱，房價暴漲不僅不利于培育健康穩(wěn)定的房地產市場，還會對實體經濟造成一定的沖擊。目前大部分的剛需購房者都是年輕人，他們資金不足，有不少人購房還需啃老。房價異常暴漲，使本已趨向理智的市場局面可能再度被打破。因此，保持價格相對平穩(wěn)，無論是對開發(fā)商去庫存，還是堅定購房者購買信心，都是一舉多得的做法。

    專家預計一線樓市政策或收緊 多地官方已表態(tài)

    針對樓市開年火熱的現(xiàn)狀，嚴躍進認為，未來出臺收緊政策的可能性比較大。目前，一線城市政府面臨的壓力是，在去庫存的同時房價的上漲壓力又開始增加，近期的各類調研也正在展開。

    在嚴躍進看來，收緊政策可能體現(xiàn)為以下幾點。第一，原有的限購政策不放松，同時會嚴格購房的資格審核，防范各類投資投機者違規(guī)進入樓市。第二是，由于過去的限購政策邊際效力在減弱，尤其是陸陸續(xù)續(xù)會有一些購房者符合限購條件，所以在購房方面沒有太大的障礙。反思限購政策可能也是政策收緊里的重點內容。第三是，政府對近期交易可能會進行一次大的查處，政府可能對各類違規(guī)交易或違規(guī)跳價的現(xiàn)象進行打擊。第四是，對目前的商業(yè)銀行貸款政策可能會做調整，有序控制信貸資源的發(fā)放。

    事實上，當前上海樓市的火熱似乎已引起官方的警覺。上海市發(fā)改委近日發(fā)文，明確指出未來上海中心城區(qū)中小套型住房供應比例將不低于70%，郊區(qū)將不低于60%。此外，此間官方對房產中介不規(guī)范服務行為的緊追猛打似乎也在釋放著調控趨緊的信號。

    深圳官方也就房價調控問題有過多次明確表態(tài)。深圳市市長許勤在年初時表示，市政府正在研究調控政策，確保房價處在合理區(qū)間。2月24日，深圳市住建局局長楊勝軍出席活動時表示，政府正在研究措施調控房價，同時會加大保障性住房建設的力度；26日，深圳市規(guī)劃國土委副主任喬恒利也表示，深圳將繼續(xù)執(zhí)行住房限購政策，控制投機需求。

    深圳市房地產研究中心李宇嘉認為，政策會有針對性地抑制投機炒作、非正常加杠桿等破壞市場秩序的行為，讓房價回歸基本面驅動。他預計，各地調控政策出臺以后，未來重點城市的樓市會有一段時間的平靜。