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你還在樓市的艷陽里排隊(duì)買房 富人們卻在逆勢減持房產(chǎn)
來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道  作者:陳浠  時(shí)間:2016-03-04 13:41:32   [報(bào)告錯誤]  [收藏]  [打印]
  核心提示:諾亞財(cái)富2月23日發(fā)布的《2016高端財(cái)富白皮書》顯示,將投資性房產(chǎn)作為主要配置資產(chǎn)的高凈值人士占比降至46%,且45%的人士計(jì)劃進(jìn)一步減少配置,而計(jì)劃增加配置的比例是14.6%。

  房地產(chǎn)投資應(yīng)優(yōu)化

  不可否認(rèn)的是,目前有部分聲音開始擔(dān)憂深圳、上海、北京等城市房市過熱。

  任湖表示,其作為剛需,2015年9月份在上海市區(qū)買了一套800萬左右的房子,按照最新的成交價(jià)格,這個(gè)房子買了之后到現(xiàn)在,幾個(gè)月之間已經(jīng)漲了40%。

  據(jù)陳昆才觀察,受到房價(jià)上漲影響,近幾個(gè)月身邊一些年輕人的剛需及改善需求被爆發(fā)性釋放出來,但是基本沒有看到真正的高凈值客戶在這一輪上漲中買入,從類比股市角度來看,這個(gè)市場散戶特征明顯,投機(jī)性很強(qiáng),面臨的風(fēng)險(xiǎn)也比較大。

  事實(shí)上,房地產(chǎn)之所以被稱為通脹保值型資產(chǎn),因有兩個(gè)收益來源:一是較為持續(xù)和穩(wěn)定的租金回報(bào),二是價(jià)格上漲預(yù)期。

  陳昆才分析,價(jià)格波動是有周期的,美國已經(jīng)證明:美國一線城市在1987年到2007年的20年里漲幅也不到四倍。而經(jīng)歷2008年下跌后,雖然連續(xù)上漲了幾年,美國一線城市2016年的房價(jià)還低于2007年的16%。

  而相對確定的是租金回報(bào),這部分要抵御物業(yè)管理成本、房產(chǎn)稅費(fèi)支出、可能的房貸利息支出等。陳昆才說,“所以,如果把買房當(dāng)投資,則需要慎選優(yōu)質(zhì)房產(chǎn),擁有好的地段、配套等,否則缺乏租金回報(bào)支撐,僅依靠房價(jià)上漲預(yù)期,這基本是賭博?!?/p>

  “像耶魯大學(xué)捐贈基金這樣的長期資本,房地產(chǎn)配置比例在20%左右。”陳昆才建議,從資產(chǎn)配置的角度,房地產(chǎn)配置比例過高的客戶可適當(dāng)減持,而未來房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)分化的發(fā)展格局,房地產(chǎn)基金仍然在股權(quán)投資和資產(chǎn)收購方面有不少好的投資機(jī)會,投資者應(yīng)該優(yōu)化房地產(chǎn)投資,而非簡單地減少配置。

  高凈值客戶的錢在流向何處?

  前述國內(nèi)某大型商業(yè)銀行私人銀行部門的主管告訴記者,其高凈值客戶中,目前更多的人是堅(jiān)持現(xiàn)金為王,繼續(xù)在觀望,避險(xiǎn)情緒明顯??蛻衄F(xiàn)在很愿意增加美元資產(chǎn)、黃金的配置,對海外投資興趣加大。

  陳昆才建議投資者著眼于長遠(yuǎn),在信用風(fēng)險(xiǎn)暴露期更為謹(jǐn)慎,配置固定收益產(chǎn)品里的安全性高的種類;另外,聰明的投資者知道,投資看未來大趨勢,文化、教育、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)的中早期項(xiàng)目值得布局,加大跨周期私募股權(quán)產(chǎn)品的配置。

  也有人認(rèn)為相對于房市,股票及其他股權(quán)類產(chǎn)品目前可能是更好的投資時(shí)機(jī)。

  張開興告訴記者,現(xiàn)在金斧子銷售的產(chǎn)品中,定增產(chǎn)品賣得較好,在股市相對低點(diǎn),一些投資周期較長的客戶更愿意投資股權(quán)產(chǎn)品。

  陳昆才也告訴記者,近期客戶對定增產(chǎn)品的熱情提高,因?yàn)槎ㄔ鰞r(jià)格目前較低,但同時(shí)也要對沖掉一些市場風(fēng)險(xiǎn),所以選擇了對沖型定增產(chǎn)品?!翱蛻衄F(xiàn)在明白,控制風(fēng)險(xiǎn)比上漲更重要,而且更愿意選擇鎖定期偏長的產(chǎn)品?!?/p>

  “你選擇在5100點(diǎn)的樓市買房?還是選擇在2700點(diǎn)的股市入場?”2月底,上海某公募基金打出了這樣的宣傳語言,吸引客戶買入股票型基金。

關(guān)鍵詞: 樓市 投資性房產(chǎn) 剛需 房地產(chǎn)
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