樓市調(diào)控政策正從以往“一刀切”，轉(zhuǎn)變?yōu)榉殖鞘┎?。調(diào)控手段的理想狀態(tài)在于，明確政府責任，避免行政過度干預，使市場自發(fā)調(diào)整。但由于與經(jīng)濟發(fā)展、市場改革的周期疊加，樓市政策短期內(nèi)仍需依賴“分城施策”的原則和一定行政手段。

　　隨著北京、上海、深圳等一線城市啟動針對“房價過快上漲”的應急預案，我國房地產(chǎn)調(diào)控政策終于形成了這種基調(diào)：全國去庫存，熱點城市去杠桿。從去年以來，這種“有保有壓”的基調(diào)已成常態(tài)。

　　我國房地產(chǎn)調(diào)控史，最早可回溯到1992年公積金制度全面建立，此后經(jīng)歷了1998年市場化改革，2003年土地出讓制度改革。據(jù)不完全統(tǒng)計，其間中央政府和各部委曾推出過數(shù)十項針對樓市的專項調(diào)控政策，地方政府的調(diào)控手段更是不計其數(shù)。

　　按照很多從業(yè)者的說法，樓市調(diào)控政策正從以往的“一刀切”，轉(zhuǎn)變?yōu)榉殖鞘┎摺＿@無疑是調(diào)控思路的重要進步。但即便如此，似乎仍難解決“去庫存”與高房價間的矛盾。

　　分析人士指出，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，既有其本身規(guī)律，又與經(jīng)濟周期、住房民生、投資風向等密不可分。這也決定了政策的復雜性與多面效果。隨著房地產(chǎn)市場迅速進入過剩時代，調(diào)控政策也將發(fā)生根本性變化。

　　第四次“大寬松時代”

　　回顧我國房地產(chǎn)調(diào)控史，當前正迎來第四次政策層面的大寬松。

　　第一次肇始于1992年房改之初。隨著住房公積金制度的全面推行，廣州、深圳、海南等城市吹響房地產(chǎn)開發(fā)號角，社會貸款充裕，房地產(chǎn)投資增速加快。但隨著海南房地產(chǎn)泡沫破裂和1993年緊縮性政策等推出，這一時代很快結束。

　　第二次大寬松始于1998年。福利分房制度全面取消，對商品房價格管制取消，預示著房地產(chǎn)全面啟動市場化改革。2002年有央行降息、土地招拍掛制度出臺等。此后雖不斷有政策打壓，但房地產(chǎn)市場始終保持快速發(fā)展，直到2008年，金融危機刺破市場過熱泡沫。

　　第三次寬松始于2008年末。為應對市場下行，“降息降稅降首付”等系列組合拳打出，房地產(chǎn)再次迎來寬松政策環(huán)境。從2009年到2014年上半年，房地產(chǎn)市場始終保持快速增長，市場規(guī)模屢創(chuàng)新高。

　　2014年“930新政”的出臺，即被認為是第四次大寬松開啟。去年以來，監(jiān)管層又連續(xù)發(fā)布松綁樓市政策，并持續(xù)至今。

　　雖然政策環(huán)境類似，但市場基本面已發(fā)生巨變。按照北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志的說法，經(jīng)過連續(xù)多年的房地產(chǎn)投資高速增長，我國房地產(chǎn)市場已從短缺迅速走向過剩。

　　陳志指出，經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)的依賴并未發(fā)生根本改變。在經(jīng)濟調(diào)整期，若未能找到經(jīng)濟增長新引擎，政府部門對于房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度不會發(fā)生大轉(zhuǎn)變。