樓市調(diào)控政策正從以往“一刀切”,轉(zhuǎn)變?yōu)榉殖鞘┎?。調(diào)控手段的理想狀態(tài)在于,明確政府責任,避免行政過度干預,使市場自發(fā)調(diào)整。但由于與經(jīng)濟發(fā)展、市場改革的周期疊加,樓市政策短期內(nèi)仍需依賴“分城施策”的原則和一定行政手段。
隨著北京、上海、深圳等一線城市啟動針對“房價過快上漲”的應急預案,我國房地產(chǎn)調(diào)控政策終于形成了這種基調(diào):全國去庫存,熱點城市去杠桿。從去年以來,這種“有保有壓”的基調(diào)已成常態(tài)。
我國房地產(chǎn)調(diào)控史,最早可回溯到1992年公積金制度全面建立,此后經(jīng)歷了1998年市場化改革,2003年土地出讓制度改革。據(jù)不完全統(tǒng)計,其間中央政府和各部委曾推出過數(shù)十項針對樓市的專項調(diào)控政策,地方政府的調(diào)控手段更是不計其數(shù)。
按照很多從業(yè)者的說法,樓市調(diào)控政策正從以往的“一刀切”,轉(zhuǎn)變?yōu)榉殖鞘┎摺_@無疑是調(diào)控思路的重要進步。但即便如此,似乎仍難解決“去庫存”與高房價間的矛盾。
分析人士指出,我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展,既有其本身規(guī)律,又與經(jīng)濟周期、住房民生、投資風向等密不可分。這也決定了政策的復雜性與多面效果。隨著房地產(chǎn)市場迅速進入過剩時代,調(diào)控政策也將發(fā)生根本性變化。
第四次“大寬松時代”
回顧我國房地產(chǎn)調(diào)控史,當前正迎來第四次政策層面的大寬松。
第一次肇始于1992年房改之初。隨著住房公積金制度的全面推行,廣州、深圳、海南等城市吹響房地產(chǎn)開發(fā)號角,社會貸款充裕,房地產(chǎn)投資增速加快。但隨著海南房地產(chǎn)泡沫破裂和1993年緊縮性政策等推出,這一時代很快結束。
第二次大寬松始于1998年。福利分房制度全面取消,對商品房價格管制取消,預示著房地產(chǎn)全面啟動市場化改革。2002年有央行降息、土地招拍掛制度出臺等。此后雖不斷有政策打壓,但房地產(chǎn)市場始終保持快速發(fā)展,直到2008年,金融危機刺破市場過熱泡沫。
第三次寬松始于2008年末。為應對市場下行,“降息降稅降首付”等系列組合拳打出,房地產(chǎn)再次迎來寬松政策環(huán)境。從2009年到2014年上半年,房地產(chǎn)市場始終保持快速增長,市場規(guī)模屢創(chuàng)新高。
2014年“930新政”的出臺,即被認為是第四次大寬松開啟。去年以來,監(jiān)管層又連續(xù)發(fā)布松綁樓市政策,并持續(xù)至今。
雖然政策環(huán)境類似,但市場基本面已發(fā)生巨變。按照北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志的說法,經(jīng)過連續(xù)多年的房地產(chǎn)投資高速增長,我國房地產(chǎn)市場已從短缺迅速走向過剩。
陳志指出,經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)的依賴并未發(fā)生根本改變。在經(jīng)濟調(diào)整期,若未能找到經(jīng)濟增長新引擎,政府部門對于房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度不會發(fā)生大轉(zhuǎn)變。