我國住宅精裝修的發(fā)展尚有困難

　　盡管原建設(shè)部于2002年頒布的《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》中明確提出,將逐步取消毛坯房,向消費(fèi)者提供精裝修房。但由于各方面的原因，住宅精裝修房的發(fā)展尚面臨不少困難。究其原因，有房產(chǎn)開放商、消費(fèi)者的因素，也有政策規(guī)范層面的因素。

　　開發(fā)商層面

　　與毛坯房開發(fā)相比，開發(fā)商采取精裝修模式所需要的人力、財力、資金、管理難度和責(zé)任承擔(dān)都相應(yīng)增加。風(fēng)險加大,回報率卻無法預(yù)見，許多開發(fā)商對此望而卻步。具體來說，住宅精裝修延長了資金回收周期，要求開發(fā)商必須要有雄厚的資金和實(shí)力，而現(xiàn)階段很多開發(fā)商(尤其是中小城市)并不具備這種實(shí)力。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，原材料供應(yīng)、土建結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修須互相配合,大大增加了施工管理、組織協(xié)調(diào)以及質(zhì)量、成本、進(jìn)度控制的難度，對開發(fā)商的綜合水平要求很高。而且，精裝修房在交付時往往不一定得到消費(fèi)者的認(rèn)可。從裝飾公司的角度來說，目前整個家裝業(yè)的發(fā)展尚不成熟，家裝公司大多實(shí)力不強(qiáng)，管理水平不高，規(guī)模檔次參差不齊，其資質(zhì)證明、相關(guān)經(jīng)驗(yàn)、勞動力來源與水平、企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化以及企業(yè)的設(shè)計能力都與住宅精裝修的要求存在著比較大的差距。按照工程總量，絕大部分住宅精裝修，必須具備一級施工資質(zhì)、甲級設(shè)計資質(zhì)的單位才可以承接，目前的家裝公司能夠滿足要求的很少。此外，開發(fā)商要求乙方墊資，是業(yè)內(nèi)眾人皆知的事實(shí)。精裝修會令裝修公司重蹈“墊資做工程”的覆轍，從而引發(fā)新的“墊資問題”。再者，沒有家裝公司愿意墊資。

　　開發(fā)商對裝修進(jìn)行一手包辦是住宅精裝修的優(yōu)點(diǎn),同時也有可能成為缺點(diǎn)。傳統(tǒng)的裝修模式下，消費(fèi)者對裝修進(jìn)行全過程跟蹤，雖然比較累，但是對于材料的價格質(zhì)量，以及具體的施工都了如指掌，對于一些裝修上的細(xì)節(jié)，例如五金、地板、墻面等施工都心里有數(shù)。一些施工隊(duì)為了省事，在很多裝修的細(xì)節(jié)上都不大注意。有些問題在裝修完工后是不會被察覺的,但以后會逐漸浮現(xiàn)，例如墻皮脫落了、地板翹縫了、下水管漏水等，這些問題一旦出現(xiàn)，就需要進(jìn)行全屋的維護(hù)以及翻新，令買家得不償失。

　　消費(fèi)者層面

　　從購房者的消費(fèi)習(xí)慣來說，毛坯房加后期裝修的模式在大部分人心目中占有主要位置，大多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為購買商品房就是購買毛坯房，所以出現(xiàn)了消費(fèi)者買房時的精打細(xì)算，裝修卻不計較成本的現(xiàn)象，往往是購房款加上裝修款高于一套精裝修房的價格。而過度裝修再加上缺乏裝修的有關(guān)知識，又會出現(xiàn)破壞主體結(jié)構(gòu)、污染室內(nèi)環(huán)境等諸多問題。住宅裝修和室內(nèi)配飾這兩個相對獨(dú)立的專業(yè)領(lǐng)域在我國也容易被混淆。另外，我國各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平很不均衡，居民可支配收入水平差距較大，住宅精裝修模式相對于毛坯房加后期個人裝修模式的價格優(yōu)勢尚不明顯。前期精裝修房的銷售對象是講究效率和品質(zhì)的都市上班族，然而，相當(dāng)一部分城市居民工作時間都不飽和，比較有彈性，買了樓以后有時間、有精力去參與自己住宅的裝飾裝修。再加上近年來我國商品房銷售的賣方市場導(dǎo)致了建筑質(zhì)量的滿意率不高，這也使得消費(fèi)者在把原來多少由自己掌控的裝修工程也交付給開發(fā)商完成時心存疑慮，猶豫不決。

　　在毛坯房加后期個人裝修模式中,房間格局的改動是裝修中的“重頭戲”。例如有些消費(fèi)者覺得房間太小,會把兩個房間打通。一些消費(fèi)者會把廚房或者陽臺的隔墻打掉，以獲得更大的空間，還有一些消費(fèi)者會進(jìn)行門窗的改動。這些在毛坯房中可以很輕易地完成。而對于精裝修房來說，無異于進(jìn)行二次裝修。消費(fèi)者還沒有入住就得對已有的裝修進(jìn)行破壞，無論從維護(hù)或者裝修成本來說都是很不劃算的，這也是一部分人不接受精裝修的原因。

　　伴隨著生活水平的提高，人們也越來越關(guān)注住宅裝修的個性化。住宅精裝修的優(yōu)勢在于規(guī)?；瘓F(tuán)采購、大批量工業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)化的生產(chǎn)，雖然開發(fā)商可以為消費(fèi)者提供若干種菜單式的設(shè)計方案，用戶也可以后期自行設(shè)計家具配飾，但工業(yè)化生產(chǎn)與個性化裝修的矛盾在某種程度上非常明顯而無法調(diào)和。在住宅精裝修模式下,開發(fā)商進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一施工，同一戶型的裝修基本一致,不同戶型的裝修也是大同小異。這種缺乏個性的裝修對一些強(qiáng)調(diào)個人風(fēng)格,注重生活品位的消費(fèi)者來說就顯得不那么合適。此外，地域文化、購房者的審美觀念和消費(fèi)理念等因素也制約了精裝修房的發(fā)展。

　　國家政策規(guī)范層面

　　由于我國現(xiàn)行的許多規(guī)范只涉及毛坯房，精裝修房就成了很多開發(fā)商逃避檢查驗(yàn)收的“鎩手锏”。有的精裝修房質(zhì)量無法保證，更談不上裝修品位，結(jié)果使精裝修房成為“燙手山芋”。缺乏行業(yè)規(guī)范、開發(fā)商自身本領(lǐng)不過硬以及購房者預(yù)期過高等原因,往往導(dǎo)致精裝修房領(lǐng)域大量社會糾紛事件的出現(xiàn)。

　　另外，我國當(dāng)前的稅種和稅率也制約了住宅精裝修的發(fā)展。消費(fèi)者的印花稅( 1.5%) 、契稅( 1.5%) 加上公共維護(hù)基金( 0.5%) ，總稅率為3.5%。開發(fā)商須繳納的各種稅費(fèi)和基金加起來要超過9%，如果再把裝飾公司稅負(fù)計算在內(nèi),還要增加3.5%左右，總的稅負(fù)就要超過12%。如果一套精裝修費(fèi)用是10萬元，其中有1.2萬元是上交給國家財政的。并且因?yàn)槭亲稣w裝修，材料、部品購買等等這個環(huán)節(jié)還要重復(fù)上稅。所以稅收問題是制約住宅精裝修的非常重要的問題。

　　銀行按揭顯然會增加購房者的負(fù)擔(dān)。目前銀行按揭有兩種形式，一種是等額還貸，一種是差額還貸?，F(xiàn)在不論是等額還貸還是差額還貸，銀行執(zhí)行都是先還息后還本的原則。在此條件下，提前還貸的意義已經(jīng)不大。同樣面積的住房，精裝修房的價格顯然要高于毛坯房的價格。這樣消費(fèi)者勢必增加買房貸款額度，延長貸款年限，從而多付利息。