房地產(chǎn)漸成國企間游戲

　　“中小型民營房企十分艱難，這個群體用‘喪失競爭能力’來形容也不為過。”深圳一家中型民營房企的創(chuàng)始人之一謝先生向記者表達(dá)了生存困境。

　　近日，民企代表SOHO中國董事長潘石屹也稱，“一線房地產(chǎn)市場目前基本上是由央企主導(dǎo)，由地方國企輔助開發(fā)，逐漸形成相對壟斷的市場。”經(jīng)過此輪樓市調(diào)控的洗禮之后，“國進(jìn)民退”現(xiàn)象在房地產(chǎn)行業(yè)越演越烈，國企與民企充分競爭的游戲規(guī)則正逐步式微。

　　“以小博大”時代終結(jié)謝先生從上世紀(jì)90年代后期開始涉足房地產(chǎn)，當(dāng)年民營企業(yè)開發(fā)投資潮呈現(xiàn)一片紅的景象，至今仍讓他津津樂道。

　　“民企是最早一撥直接去跟農(nóng)民、村委、地方政府談協(xié)議拿地的群體，憑著創(chuàng)業(yè)的憧憬和制度所提供的相對寬松的空間等有利因素，他們對價格的敏感度、價值的挖掘超前意識以及產(chǎn)品的創(chuàng)新等方面都具備了很強(qiáng)的競爭力。”謝先生回憶道，那時候民企之間才是行業(yè)競爭的主體，“等要靠”的國企談不上是民企的對手。

　　深圳星河地產(chǎn)一位從業(yè)多年的高層管理人士分析稱，最早民企從香港學(xué)來“以小博大”的開發(fā)方式，以自己不足10%的資金利用銀行的融資渠道撬動上億的地產(chǎn)項目，此外，還把賣房子和蓋房子結(jié)合，實現(xiàn)了充足的現(xiàn)金流。“這種模式被民企充分利用起來，即使在一個項目遇到困難，很快就能從另外一個項目爬起來，東山再起的現(xiàn)象并不罕見，這證明了行業(yè)的活性。”他表示。

　　潘石屹公開表示，無比懷念四五年前土地競拍市場全是上市公司和民企那個時代。謝先生描述，那時候很多民企老板都因為在競爭土地、項目的過程中鍛煉了業(yè)務(wù)能力，也因此獲得不少合作的機(jī)會。

　　謝先生表示，在拿地拿項目這些最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，民企的競爭能力受到很大威脅。然而，他并不認(rèn)為這些“威脅”完全因行業(yè)競爭激烈所致，很重要的原因是央企、國企的加入，以及這些共和國的長子能獲得民企無法企及的競爭平臺。

　　包括謝先生、上述房企管理人士也認(rèn)為，這種非競爭平臺首先體現(xiàn)在地方政府在土地出讓時“偏愛”大型國企，一線城市土地供應(yīng)量逐漸收緊，然而這些城市政府的這種“偏愛”尤為明顯。

　　從2009年開始，國有資本大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)市場，在當(dāng)年的全國總價“地王”中，超過半數(shù)被具有國企背景的開發(fā)商拿下。統(tǒng)計顯示，國有企業(yè)、保險企業(yè)、房地產(chǎn)投資信托基金和政府基金已謀劃向房地產(chǎn)物業(yè)投資領(lǐng)域進(jìn)軍。

　　央企加快搶占房地產(chǎn)市場份額的勢頭并沒有緊隨著“非房地產(chǎn)主業(yè)央企退房”規(guī)定落實而得到改善。

　　有媒體統(tǒng)計，從2012年9月到2013年1月27日之間，北京市共成交涉及住宅用途的經(jīng)營性用地29宗。其中，19宗為國企獲得，占比為65.5%，土地成交面積為約244.7萬平米，占比為71.7%。

　　廣州2012年出讓的100多宗土地中，企業(yè)的拿地?zé)崆樵诘谒募径缺憩F(xiàn)得十分高漲，不少民企也有參與，然而，在成交宗數(shù)、成交金額等指標(biāo)中，民企卻不比國企。

　　“在土地出讓中，特別是定向土地出讓中，民企參與的活躍程度仍然存在，然而，相比之下，國企的政府資源和背景更容易拿到優(yōu)質(zhì)資源，甚至有些地方政府以考核拉動多少家國字輩的房企進(jìn)駐投資作為政績考察的一項重要標(biāo)準(zhǔn)。”廣東省國土資源廳一位官員表示。

　　民企退向何方?

　　國企拿地的優(yōu)勢逐漸在國企銷售規(guī)模中體現(xiàn)。一份根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)所作的統(tǒng)計顯示，北京城建、中海、保利、首開、中國鐵建、中化方興等國企搶占了2012年北京房企商品房銷售金額排行榜的前十名，民企只有龍湖、SOHO中國，比2011年減少一家。數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)老大萬科在北京已跌出前三，萬科在北京市場的合作方均是國企。

　　據(jù)本報不完全統(tǒng)計，在廣州2012年房企商品房銷售金額排名中，國企背景的房企搶占了4個席位，較2011年增加一個席位，并且這些房企的排名逐漸上升。而央企保利地產(chǎn)取代了2011年的銷售冠軍碧桂園，更刷新了廣州銷售金額的紀(jì)錄，而具有國資背景的上市公司萬科排名第二。

　　“民企的融資需求無法滿足。”廣州一位曾在國資背景廣州市城建投資集團(tuán)任職的人士王先生表示，在銀行等融資機(jī)構(gòu)眼中，在行政、資源占壟斷優(yōu)勢的國企的風(fēng)險系數(shù)是最低的，在地方政府的扶持國資發(fā)展的配合下，他們更容易獲得資金的注入。

　　任志強(qiáng)認(rèn)為，如果在房地產(chǎn)行業(yè)里頭有壟斷的話，價格上不存在，行政上也不存在，但是在金融上存在，特別是國有銀行信貸向大型國有企業(yè)轉(zhuǎn)移的現(xiàn)象更嚴(yán)重。

　　“在銀根松動的時候，大家從銀行獲得資金的實力相差不大，在銀根收縮的時候，資金作為‘以小博大’的另一個撬動點，將會對民企產(chǎn)生更大的壓力。然而，有國企背景的房企不僅更容易受到銀行資金的青睞，獲取資金的時限也會更寬松，他們更可以直接通過其擁有的壟斷型資產(chǎn)獲得足夠的資金支持，光是融資成本這一塊就不是與民企站在同一條起跑線上。”王先生稱。

　　陽光100置業(yè)集團(tuán)董事長易小迪表示，前十年房企高速增長大部分是來自于土地增值帶來的紅利，而房企的盈利能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)追不上土地增值。這并不是一個良性循環(huán)。未來十年，盈利模式將發(fā)生巨大變化。一線城市，未來將成為大房企的壟斷市場。高價地意味著沒有天量的低成本資金是冒不起風(fēng)險的。“二三線城市才是中小房企競爭的市場。”他強(qiáng)調(diào)。

　　民營房企是最早進(jìn)軍二三線城市的群體，這些新開辟的市場也成為不少房企轉(zhuǎn)型的新方向，隨后才引領(lǐng)了國企軍團(tuán)進(jìn)駐。早年，這些早早進(jìn)駐非一線城市的房企優(yōu)勢明顯，然而，隨著競爭逐漸變得激烈，在這些城市投資開發(fā)也會面臨在一線城市同樣的問題，融資資源、行政資源等影響下，民企和國企的實力逐漸拉近。

　　“在議價能力、吸納市場購買力等方面，民企還需要花費大量的精力與國企競爭。”廣東佛山金融高新區(qū)行政機(jī)構(gòu)人士曾表示。

　　因此，包括謝先生在內(nèi)的多家中型房企已經(jīng)開始轉(zhuǎn)型，尤其是減少對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的依賴。謝先生表示，最初他把手上的二三線城市土地資源、項目轉(zhuǎn)售出去，是因為“較大的房企出得起價格，通過轉(zhuǎn)售獲得的利潤比自己經(jīng)營開發(fā)業(yè)務(wù)要多，而且開發(fā)的風(fēng)險十分大，如今的融資環(huán)境，一般的民營房企有承受的能力。”謝先生稱。

　　與謝先生作出類似選擇的還有廣東佛山市某中型民營房企，該企業(yè)的高層肖先生透露，隨著項目逐步被收購，公司獲得新項目的機(jī)會也越來越少，公司里跟房地產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)也逐步減少，并已經(jīng)開始向旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。