5月14日，全球商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達(dá)和全球住宅地產(chǎn)龍頭萬科在北京簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方宣布建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，計(jì)劃在國內(nèi)外項(xiàng)目開展深度合作。

　　未來雙方合作主要通過聯(lián)合拿地、合作開發(fā)的形式來進(jìn)行，即由萬達(dá)投資項(xiàng)目中商業(yè)部分，萬科開發(fā)項(xiàng)目中住宅部分，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)互利共贏。萬達(dá)和萬科都是全國知名品牌，合作將提升兩家企業(yè)獲取項(xiàng)目的能力；能充分發(fā)揮各自專業(yè)優(yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目整體水準(zhǔn)，創(chuàng)造更大價(jià)值。

　　根據(jù)協(xié)議，萬達(dá)和萬科將共同組成由雙方集團(tuán)高層擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)的聯(lián)合協(xié)調(diào)小組，互相交流項(xiàng)目合作信息；雙方將長期進(jìn)行合作；由于萬達(dá)和萬科都有海外發(fā)展計(jì)劃，未來雙方的合作不僅限于國內(nèi)，也將在全球展開。

　　萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林表示，中國房地產(chǎn)市場已進(jìn)入供需平衡為主要特征的發(fā)展新階段，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要新思維、新模式。萬達(dá)與萬科的戰(zhàn)略合作是一次全新嘗試，對(duì)萬達(dá)來說，通過與萬科合作，萬達(dá)可以集中精力，加快實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。同時(shí)雙方合作也是對(duì)行業(yè)和社會(huì)的貢獻(xiàn)，可以更有效地利用社會(huì)資源，減少浪費(fèi)，對(duì)行業(yè)發(fā)展起到示范作用。

　　萬科集團(tuán)總裁郁亮表示：白銀時(shí)代，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)仍有廣闊的發(fā)展空間，也將萌發(fā)許多新的機(jī)會(huì)，這為優(yōu)秀企業(yè)之間的合作提供了良好的契機(jī)。和萬達(dá)的合作，有助于充分發(fā)揮萬科在住宅領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，獲得更多的客戶和發(fā)展機(jī)會(huì)；也有助于提升自身的商業(yè)地產(chǎn)能力，推動(dòng)公司更好的向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型。

　　無疑，雙方的聯(lián)手將會(huì)凸顯強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的優(yōu)勢(shì)，對(duì)萬科來說，在商業(yè)上鮮有突破，而通過與萬達(dá)聯(lián)合，可以迅速彌補(bǔ)商業(yè)方面的短板，在城市配套服務(wù)商的路上走得更快更穩(wěn)。對(duì)于萬達(dá)來說，近年來也是轉(zhuǎn)型不斷，從電商到旅游地產(chǎn)等，到海外大舉擴(kuò)張，但根本上萬達(dá)的銷售收入仍是住宅（包括公寓）類產(chǎn)品。可以借助萬科在住宅標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化等方面的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。”

　　但是，對(duì)于此次“雙萬”聯(lián)手最終能夠達(dá)到的效果，業(yè)界似乎并不看好。

　　業(yè)內(nèi)：開發(fā)商難獨(dú)扛重?fù)?dān)

　　萬達(dá)和萬科并不是第一次被并提，自兩個(gè)企業(yè)“發(fā)家”開始，他們就頻頻被業(yè)內(nèi)“相提并論”。2001年被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是兩“萬”的分水嶺，萬達(dá)以“商業(yè)＋住宅”兩條腿模式開走，而萬科以住宅專業(yè)化為定位，經(jīng)過之后的“黃金十年”，他們分別成為商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的“頭牌”。

　　張化學(xué)認(rèn)為，目前萬科和萬達(dá)分別面對(duì)不同的問題。萬科的問題是從住宅開發(fā)商到城市配套服務(wù)上的轉(zhuǎn)變過程中，商業(yè)能力欠缺，阻礙轉(zhuǎn)型速度；萬達(dá)的問題是大量的商業(yè)沉淀占用大量的資金，住宅開發(fā)過程中標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化和房屋質(zhì)量有待提升：“房地產(chǎn)市場進(jìn)入白銀時(shí)代，對(duì)開發(fā)商的產(chǎn)品能力、管理能力、融資能力都提出了更高的要求。依靠單一競爭力將面臨一定的挑戰(zhàn)，因此企業(yè)間通過相互合作、并購可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，提高總體競爭力。合作、代建等都是比較好的做法。”

　　廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合可以在大型項(xiàng)目的投標(biāo)、開發(fā)上展現(xiàn)各自優(yōu)勢(shì)，但互補(bǔ)中唯一風(fēng)險(xiǎn)就是能否實(shí)現(xiàn)“1+1大于2”：“如果這種聯(lián)手只是個(gè)別項(xiàng)目合作，那炒作大于實(shí)際，如果是戰(zhàn)略的聯(lián)盟，那么就有可能產(chǎn)生很大的能量。”

　　現(xiàn)狀：房地產(chǎn)企業(yè)困難重重

　　房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)手并不是第一次出現(xiàn)，以廣東市場為例，保利、越秀曾經(jīng)合作“嶺南林語”項(xiàng)目；而廣州亞運(yùn)城就是由富力、碧桂園、世貿(mào)、中信等幾大發(fā)展商聯(lián)手建立的；而珠江新城的天鑾項(xiàng)目由新鴻基負(fù)責(zé)商業(yè)部分，合景泰富負(fù)責(zé)公寓部分，富力負(fù)責(zé)寫字樓部分。

　　“雖然區(qū)域發(fā)展需要發(fā)展商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合來承擔(dān)項(xiàng)目，但是目前在整個(gè)市場中，這種合作還未是主流。”黃韜認(rèn)為。不過，發(fā)展商面臨的困難令他們也需要實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型、尋找出路。黃韜認(rèn)為，發(fā)展商面臨的困難是多種的，一個(gè)是資金困難、銷售去庫存難度，一個(gè)是發(fā)展遇到瓶頸：“比如萬科在住宅發(fā)展上已經(jīng)到了極致的程度，需要?jiǎng)?chuàng)新。”另一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)的影響導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的利潤下降、成本增加。

　　他分析，目前整體市場分化更為嚴(yán)重，一線城市、都會(huì)城市的一手市場較好，今年有可能出現(xiàn)價(jià)量回升，如廣州市場自去年三四季度回暖后，今年復(fù)蘇跡象更為明顯，而5月行情預(yù)計(jì)向上。但三四線、五六線城市預(yù)計(jì)今年未必能夠止跌。

　　不過，在他看來，商業(yè)地產(chǎn)的壓力大于住宅，原因是受到電商沖擊，實(shí)現(xiàn)商業(yè)轉(zhuǎn)型需要一段較長的時(shí)間。

　　萬科與萬達(dá)的合作，最終指向雙方共同的一個(gè)愿景：轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)的服務(wù)型公司。

　　王健林這兩年很不喜歡被人稱為“房地產(chǎn)公司”、“開發(fā)商”。他說，萬達(dá)的轉(zhuǎn)型方向是變成一個(gè)服務(wù)業(yè)的公司，一個(gè)高科技企業(yè)。

　　他定了一個(gè)目標(biāo)：2020年萬達(dá)集團(tuán)收入的三分之二、利潤的超過三分之二要來自于服務(wù)業(yè)企業(yè)，也就是說，要來自于不動(dòng)產(chǎn)銷售以外的收入和利潤。

　　“凈利潤如果三分之二來自于房地產(chǎn)以外，這公司就不能叫房地產(chǎn)公司了。”王健林透露，目前已經(jīng)上市的“萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司”，可能會(huì)改名變成“萬達(dá)商業(yè)發(fā)展公司”，或者叫做“萬達(dá)商業(yè)服務(wù)公司”，或者叫做“萬達(dá)商業(yè)經(jīng)營管理有限公司”等等，就是徹底去房地產(chǎn)化，實(shí)現(xiàn)萬達(dá)集團(tuán)核心業(yè)務(wù)的全面轉(zhuǎn)型。

　　轉(zhuǎn)型的路徑便是輕資產(chǎn)模式，就是從今年開始，投資萬達(dá)廣場的錢不用萬達(dá)出，都是投資機(jī)構(gòu)出，萬達(dá)負(fù)責(zé)選址、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、招商、運(yùn)營管理，使用萬達(dá)的品牌。所有投資獲得的收益，萬達(dá)跟投資方35/65分成。王健林說，這個(gè)模式現(xiàn)在已經(jīng)正式在運(yùn)行了。

　　在這個(gè)模式中，萬達(dá)不需要以前的“以售養(yǎng)租”了，也就是說，住宅和公寓對(duì)他來說不用再先賣掉作為融資手段了。萬達(dá)可以把這部分業(yè)務(wù)全部交給萬科來做。

　　王健林說，過去重資產(chǎn)模式下，萬達(dá)進(jìn)入哪個(gè)城市看的是房價(jià)，這個(gè)地區(qū)房價(jià)到了8000元，或者到了10000元，賣房有利潤，才會(huì)考慮去投資。但變成輕資產(chǎn)后，現(xiàn)在進(jìn)入三四線城市，不用考慮房價(jià)了，因?yàn)檫@個(gè)投資它不銷售。需要關(guān)心的就是人口、當(dāng)?shù)爻鞘械淖饨?、和投資之間的比例關(guān)系。

　　而對(duì)于萬科來說，跟隨萬達(dá)的商業(yè)做住宅，萬達(dá)的招商配套可以提供很好的支撐，再加上萬科的成本控制和品牌溢價(jià)，市占率將加快提升。

　　萬科在合作開發(fā)、小股操盤上的經(jīng)驗(yàn)極為豐富。這是萬科的輕資產(chǎn)模式：品牌和管理輸出。至于未來是萬科僅品牌輸出收管理費(fèi)和分紅，還是股權(quán)合作，可能就雙方具體去談了。

　　萬科的輕資產(chǎn)模式將貫穿于所有業(yè)務(wù)。萬科董秘譚華杰說，十年后萬科住宅業(yè)務(wù)收入將占比降至50%，以消費(fèi)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以及延伸業(yè)務(wù)為代表的新業(yè)務(wù)群，將貢獻(xiàn)另外數(shù)千億級(jí)的營收，而所有的新業(yè)務(wù)都將采取輕資產(chǎn)、資本化模式。

　　線下經(jīng)營相互導(dǎo)流

　　今年1月份，萬科高級(jí)副總裁丁長峰就直言，萬科已經(jīng)營業(yè)的、在建的和規(guī)劃中的商業(yè)中心有25個(gè)，已投資200多億元，如今到了需要進(jìn)行整合的時(shí)候。

　　在這一趨勢(shì)下，“萬科在全國有些社區(qū)商業(yè)和城市綜合體，交給萬達(dá)運(yùn)營，并非不可能。”中房信研究總監(jiān)薛建雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，雙方合作的模式，可能是合股，或者萬科把商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目直接租給萬達(dá)。“目前萬達(dá)在實(shí)施輕資產(chǎn)計(jì)劃，這種合作對(duì)雙方都有益。”

　　“萬萬”在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域這種模式的合作，或給雙方商業(yè)的線下經(jīng)營帶來更多導(dǎo)流。

　　萬達(dá)擁有無可比擬的引流能力——坐擁中國最多的商業(yè)地產(chǎn)。截至2014年底萬達(dá)已開業(yè)的萬達(dá)廣場總數(shù)達(dá)到107座，已開業(yè)持有物業(yè)總建面2156萬平方米，擁有極為龐大的消費(fèi)客戶群體。而萬科目前擁有最多的客戶群體，已完成了近200萬戶的房產(chǎn)銷售。

　　在易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱看來，萬科的社區(qū)客戶自然可以轉(zhuǎn)化成商業(yè)地產(chǎn)的客戶群體，與萬達(dá)實(shí)現(xiàn)無縫連接。再加上目前萬科物業(yè)又開始了全新的市場化拓展，這兩者的系統(tǒng)效應(yīng)迸發(fā)，就是關(guān)注客戶持續(xù)需求的最高應(yīng)用。

　　過去的近10年中，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了飛速發(fā)展的階段，商品房建設(shè)量增長迅速，樓市價(jià)格不斷攀升。盡管這期間也有短期調(diào)整，但下行不久后又會(huì)再次進(jìn)入上行通道。進(jìn)入2014年至今，樓市出現(xiàn)整體下行態(tài)勢(shì)。盡管對(duì)樓市未來走勢(shì)依然眾說紛紜，“黃金時(shí)代”已經(jīng)基本結(jié)束的認(rèn)識(shí)贏得了絕大多數(shù)人的認(rèn)可，房地產(chǎn)市場步入新常態(tài)。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展利潤平均化的當(dāng)前，轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為各家企業(yè)的重要目標(biāo)。萬達(dá)集團(tuán)在先后實(shí)現(xiàn)主業(yè)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)以及萬達(dá)影院兩家公司的上市目標(biāo)后，正式吹響進(jìn)行第四次轉(zhuǎn)型的號(hào)角。按照萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林的規(guī)劃，萬達(dá)集團(tuán)的轉(zhuǎn)型從空間上看，是從中國企業(yè)轉(zhuǎn)型為跨國企業(yè)；從業(yè)務(wù)上看，是從以房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)型為以服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)。具體目標(biāo)是到2020年形成商業(yè)、文旅、金融、電商基本相當(dāng)?shù)乃拇竽K，徹底實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

　　無獨(dú)有偶，萬科也在去年拉開轉(zhuǎn)型元年的大幕，明確了以“三好住宅”和“城市配套服務(wù)商”作為未來發(fā)展方向。

　　不僅如此，紛紛改造傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，大多數(shù)房企開始探索轉(zhuǎn)型，可謂“八仙過海，各顯神通”。但仔細(xì)研究可以發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)幾乎是各大房企轉(zhuǎn)型的“標(biāo)配”。萬科總裁郁亮曾表示，中國所有的地產(chǎn)開發(fā)商都還沒有拿到下一個(gè)時(shí)代的入場券，黃金時(shí)代的做法不再適用，需要更多創(chuàng)新才能找到活下去的方法。

　　綠地集團(tuán)董事長、總裁張玉良在接受媒體采訪時(shí)表示，綠地集團(tuán)的戰(zhàn)略是“以變應(yīng)變”，通過優(yōu)化區(qū)域結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，做強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)、強(qiáng)化房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)、加強(qiáng)產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新等。

　　事實(shí)上，包括華潤置地、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)等在內(nèi)的房企也都在加大商業(yè)地產(chǎn)的布局。雖然商業(yè)地產(chǎn)會(huì)形成較大的資金沉淀，對(duì)企業(yè)的資金實(shí)力要求較高，但在土地日益稀缺的時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營可以為房企帶來長期穩(wěn)定的投資收益。房企將一部分“雞蛋”放入商業(yè)地產(chǎn)，可獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流、優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。如果說去年國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)還在“洗牌”中蓄勢(shì)待發(fā)，今年，產(chǎn)業(yè)調(diào)整開始加速，房企已出現(xiàn)明顯的“梯隊(duì)”落差。為追求更為持續(xù)穩(wěn)定的盈利模式，房企依托住宅開發(fā)積累的客戶資源，向家政、養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、休閑、社交等多元化方面發(fā)展，“住宅+X”在樓市風(fēng)起云涌。有的品牌房企已大膽邁出“跨界”的步伐，如朗詩地產(chǎn)介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，恒大地產(chǎn)集團(tuán)高調(diào)進(jìn)軍農(nóng)業(yè)、乳業(yè)、畜牧業(yè)，并發(fā)布了恒大糧油產(chǎn)品。

　　看來，在房地產(chǎn)市場步入新常態(tài)的今天，房企進(jìn)入戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期，已經(jīng)成為集體的選擇。