中國(guó)家居產(chǎn)業(yè)TOP10研究組核心成員、中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜

　　黃瑜：首先我代表研究院的全體成員，對(duì)我們李會(huì)長(zhǎng)、田主任，還有媒體界朋友你們長(zhǎng)期的支持表示衷心的感謝。因?yàn)槭悄銈兊闹С诌€讓我們堅(jiān)守到這塊陣地，也有了今天點(diǎn)滴的成果，今天確確實(shí)實(shí)我們李會(huì)長(zhǎng)和田老師是在行業(yè)的高度給我們講了一下方向。那么我們的研究也是從具體的數(shù)字分析一下行業(yè)的進(jìn)展。我想了一下，講些什么呢？我覺(jué)得還是應(yīng)該講講行業(yè)應(yīng)該有哪些發(fā)展的機(jī)遇？也給我們行業(yè)更多的信心。首先我們可以看一下我們的上游中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，這個(gè)行業(yè)應(yīng)該是說(shuō)從1998年“房改”以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以2004年和2009年為界，大體可分為三個(gè)階段，分別是1998-2004年的“平穩(wěn)發(fā)展期”，2005-2009年的“大幅波動(dòng)期”和2010年以來(lái)的“調(diào)控回歸期”。

　　盡管2010年以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策十分嚴(yán)厲，但2011年全國(guó)住宅銷(xiāo)售面積超過(guò)9億平米，竣工超過(guò)7億平米，為近年新高。按1000元/平方米計(jì)算，僅2011年新房帶來(lái)的家居產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值即接近1萬(wàn)億元；此外，1998-2009年全國(guó)住宅累計(jì)竣工40億平方米，按十年重新裝修一次，即每年存量房裝修需求約400萬(wàn)套，再加上軟裝等需求，整個(gè)家居產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值約為2萬(wàn)億元。

　　投資、新開(kāi)工等指標(biāo)規(guī)模突出，為未來(lái)幾年家居產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在需求奠定基礎(chǔ)。2011年，全國(guó)住宅開(kāi)發(fā)投資額達(dá)4.4萬(wàn)億元，增速略有放緩但仍超過(guò)30%，高于1998-2011年復(fù)合增長(zhǎng)率（26.5%）。住宅新開(kāi)工面積接近15億平方米，創(chuàng)歷史新高，增速放緩至13%，低于1998年-2011年復(fù)合增長(zhǎng)率（18.2%），但與2006-2009年平均水平基本持平。較大的投資開(kāi)工規(guī)模，確保住宅市場(chǎng)供應(yīng)充足，為未來(lái)幾年家居產(chǎn)業(yè)的潛在需求奠定基礎(chǔ)。

　　住宅用地成交處在近年高位，龍頭企業(yè)土地儲(chǔ)備充足，可支撐三到五年的平穩(wěn)發(fā)展，2010-2011年，全國(guó)300個(gè)城市招拍掛市場(chǎng)住宅用地成交面積（按建筑面積計(jì)算）規(guī)模超過(guò)10億平米，明顯高于2009年及之前。我們?cè)倏匆幌麻_(kāi)發(fā)企業(yè)，2011年來(lái)，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)拿地謹(jǐn)慎，但由于之前幾年的儲(chǔ)備，龍頭企業(yè)目前均有較高的土地儲(chǔ)備。以過(guò)去兩年銷(xiāo)售面積增速計(jì)算，恒大、萬(wàn)科等龍頭房企目前土地儲(chǔ)備足以支撐未來(lái)3-6年的平穩(wěn)發(fā)展。

　　我們?cè)倏粗虚L(zhǎng)期一點(diǎn)，一個(gè)看走過(guò)的經(jīng)濟(jì)、看我們的消費(fèi)，過(guò)去十年，M2增速持續(xù)高于GDP增速，截至2012年4月底，中國(guó)M2達(dá)89萬(wàn)億元，居世界首位。宏觀經(jīng)濟(jì)資金總體充裕，是中國(guó)住房及家居市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力旺盛的重要支撐因素。2011年，居民儲(chǔ)蓄存款超過(guò)30萬(wàn)億元，是當(dāng)年商品房銷(xiāo)售額的6倍以上，自1998年來(lái)復(fù)合增長(zhǎng)率為15.5%，同期人均可支配收入增長(zhǎng)率超過(guò)10%。在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)的背景下，中國(guó)居民整體收入水平和資金持有量將穩(wěn)步提升，這將為居民改善居住水平提供旺盛的購(gòu)買(mǎi)力。

　　宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展帶動(dòng)房地產(chǎn)家居產(chǎn)業(yè)需求持續(xù)上升。根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”分析，中長(zhǎng)期來(lái)看，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)商品房市場(chǎng)發(fā)展：

　　當(dāng)GDP增長(zhǎng)1%時(shí)，能帶動(dòng)商品房需求增加1.2%；

　　當(dāng)城市化率增長(zhǎng)1%時(shí)，商品房需求將增加2.85%；

　　當(dāng)貨幣供應(yīng)量（M2）增加1%時(shí)，商品房需求將增長(zhǎng)1.2%；

　　當(dāng)利率上升1%，商品房需求將減少0.98%。

　　房地產(chǎn)快速發(fā)展將帶動(dòng)包括家居產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的60多個(gè)行業(yè)的快速發(fā)展。

　　另外還有一個(gè)城市化，城市化與人口結(jié)構(gòu)是住房相關(guān)需求的主要推動(dòng)力。2011年統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)顯示當(dāng)年城鎮(zhèn)化率達(dá)到51.3%，比1999年高出16個(gè)百分點(diǎn)。目前我們正處于城市化率穩(wěn)步提高當(dāng)中，未來(lái)10-20年，城市化率每年將提高約1個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)人口將穩(wěn)步增加。考慮到現(xiàn)有居民的住房改善需求和拆遷需求，預(yù)計(jì)未來(lái)10-20年每年住房新增需求都將在10億平米以上。另一方面，城市化進(jìn)程當(dāng)中，100萬(wàn)人口以上的大中型城市數(shù)量增長(zhǎng)最為顯著，這些城市人口集中度更高，資源集約利用效率更高，其房地產(chǎn)家居市場(chǎng)將具有更多發(fā)展空間。

　　與此同時(shí)，我們根據(jù)IMF等機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2011-2015年中國(guó)GDP增長(zhǎng)率仍將不低于7.5%，M2增速在14%-15%之間，在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)、城市化水平繼續(xù)提高的假設(shè)條件下，預(yù)計(jì)十二五期間新房銷(xiāo)售面積將平穩(wěn)增長(zhǎng)，2015年達(dá)到15億平方米，比2011年增長(zhǎng)約40%；與此相適應(yīng)，由于規(guī)模擴(kuò)大、品質(zhì)提升、通脹等因素，家居產(chǎn)業(yè)到2015年產(chǎn)值可能達(dá)到3萬(wàn)億元，甚至?xí)唷?/p>

　　另外我們會(huì)聚集在哪里？2012年全國(guó)286個(gè)地級(jí)以上城市開(kāi)發(fā)投資吸引力評(píng)價(jià)結(jié)果：東北及中西部城市排名上升，與三大經(jīng)濟(jì)區(qū)差距縮小。中國(guó)指數(shù)研究院自2003年起即開(kāi)展城市投資吸引力研究，歷史長(zhǎng)；研究范圍涉及長(zhǎng)三角、珠三角、中西部等各個(gè)區(qū)域，研究對(duì)象已從最初的35個(gè)大中城市（直轄市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市）拓展到現(xiàn)在的286個(gè)地級(jí)以上城市，積累了豐富的研究經(jīng)驗(yàn)。排名前50的城市仍以一二線及東部的三線城市為主。2012年最新研究成果顯示，長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海三大經(jīng)濟(jì)圈仍是最具吸引力的力的區(qū)域，前50強(qiáng)中有30個(gè)城市位于在三個(gè)區(qū)域，除一二線城市外，這些區(qū)域的部分地級(jí)市如無(wú)錫、佛山、煙臺(tái)、鎮(zhèn)江的吸引力超過(guò)部分中西部省會(huì)城市。

　　我們?cè)趺慈プ瞿?？第一要專業(yè)化。中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)仍將穩(wěn)步發(fā)展，城市化水平不斷提高，人民收入水平繼續(xù)上升，城市群發(fā)展逐漸成熟，二三線城市需求逐漸釋放，給家居產(chǎn)業(yè)奠定廣闊的發(fā)展空間，百姓的居住品質(zhì)需求也將不斷升級(jí)，加上國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)低碳環(huán)保、住宅產(chǎn)業(yè)化、成品住宅等鼓勵(lì)政策，如5月?lián)P州出臺(tái)的購(gòu)房補(bǔ)貼政策即針對(duì)精裝修房給予0.4%-0.6%的補(bǔ)貼，精裝修、智能化等將成為家居行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。

　　企業(yè)應(yīng)從設(shè)計(jì)、制造、安裝、服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)升級(jí)產(chǎn)品和服務(wù)，通過(guò)工廠化、標(biāo)準(zhǔn)化等方式，提供綠色智能化產(chǎn)品和人性化專業(yè)化服務(wù)，行業(yè)龍頭企業(yè)應(yīng)著手產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系的研發(fā)，以順應(yīng)發(fā)展趨勢(shì)和政策方向，分享行業(yè)增長(zhǎng)的果實(shí)。

　　第二就是渠道。2011年，家居百?gòu)?qiáng)企業(yè)自有渠道收入占比達(dá)26%，是近四年首次突破20%，傳統(tǒng)渠道中的經(jīng)銷(xiāo)商收入占比降至62%。展望未來(lái)，家居企業(yè)應(yīng)繼續(xù)拓展精裝修合作、專賣(mài)店/體驗(yàn)館、電子商務(wù)等新興渠道，提升在消費(fèi)者當(dāng)中的影響力。

　　在調(diào)控政策不斷升級(jí)但行業(yè)總體趨勢(shì)仍然向好的背景下，品牌是家居產(chǎn)業(yè)抓住市場(chǎng)機(jī)遇、提高市場(chǎng)份額的“利器”，推動(dòng)企業(yè)提升客戶忠誠(chéng)、聚集社會(huì)資源、擴(kuò)大市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院研究，品牌價(jià)值包括顧客價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值、管理價(jià)值、社會(huì)價(jià)值等四個(gè)維度，家居行業(yè)應(yīng)制定合理的品牌戰(zhàn)略，從提升品牌認(rèn)知度、美譽(yù)度、忠誠(chéng)度等方面出發(fā)，持續(xù)推進(jìn)品牌建設(shè)，提升品牌價(jià)值，為企業(yè)的跨越發(fā)展奠定基礎(chǔ)。近年來(lái)，主流品牌企業(yè)紛紛加強(qiáng)精裝修樓盤(pán)開(kāi)發(fā)，萬(wàn)科、恒大目前新開(kāi)工的項(xiàng)目已基本全部采用精裝修，家居產(chǎn)業(yè)應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)與品牌房企的合作，在降低渠道成本的同時(shí)快速擴(kuò)大規(guī)模。

　　做大規(guī)模，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集中度不斷提高。2012年，家居百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，制造類百?gòu)?qiáng)收入均值不超過(guò)20億元，前十名企業(yè)占全行業(yè)的比重不超過(guò)5%；而房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷(xiāo)售額超過(guò)100億元，前十名占行業(yè)比重超過(guò)10%，表明家居產(chǎn)業(yè)集中度不高，百?gòu)?qiáng)企業(yè)特別是龍頭企業(yè)仍需做大規(guī)模，促進(jìn)集中度提高和行業(yè)健康發(fā)展。

　　我們?cè)瓉?lái)有一個(gè)經(jīng)驗(yàn)做房地產(chǎn)銷(xiāo)售的四年，這些年一直采取跟隨效應(yīng)，比如萬(wàn)科，這些年間，現(xiàn)在四年他實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售額將近一千億元，所以跟隨是很重要的一塊。跟隨最重要的是品牌，剛才都說(shuō)策略是什么？專業(yè)化、品牌化，還有一個(gè)很重要的產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展趨勢(shì)。從指數(shù)研究院這塊來(lái)說(shuō)，我們希望基于我們平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)，給大家提供更多的機(jī)會(huì)。2012年主要的也是希望在兩個(gè)方面，一是跟開(kāi)發(fā)商強(qiáng)強(qiáng)的合作，我們?cè)谶@個(gè)行業(yè)里面，所有的開(kāi)發(fā)商都以我們的成果做一些事情。希望做一個(gè)雙百合作，提高一個(gè)新的高度上。

　　另外一方面我覺(jué)得要做強(qiáng)做大我們的品牌，我們上市之后，我們?cè)谌A爾街買(mǎi)了華爾街72號(hào)AIT的中心，我們身上穿的衣服都是屬于代工廠，我們沒(méi)有能力嗎？不是，我們?nèi)鄙僭捳Z(yǔ)權(quán)，我們?cè)谌A爾街買(mǎi)這個(gè)樓的時(shí)候，我們希望有話語(yǔ)權(quán)的制高點(diǎn)，我們希望在未來(lái)的幾年間，做頂級(jí)的品牌做到華爾街，做到品牌的高度，這也是我們的想法。這不僅是說(shuō)搭建實(shí)實(shí)在在的合作平臺(tái)，更多的在于強(qiáng)化我們的品牌，推動(dòng)我們的家居企業(yè)有更大的進(jìn)步。謝謝大家。