合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司產(chǎn)業(yè)園區(qū)總經(jīng)理王玉龍為大家主要分析了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一些觀點(diǎn)。

    以下為會(huì)議內(nèi)容精要：

合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司產(chǎn)業(yè)園區(qū)總經(jīng)理王玉龍

   我首先跟大家普及一下中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展階段：

　　第一個(gè)階段，1958年-1979年：理論突破與試點(diǎn)起步階段。

　　新中國成立，由于戰(zhàn)爭(zhēng)的摧毀，中國一窮二白。從1958年-1979年，房地產(chǎn)收歸國有，中國房地產(chǎn)從此消失。在此期間，重點(diǎn)發(fā)展重工業(yè)，還不存在完全意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　第二個(gè)階段，1980年-1991年：中國房地產(chǎn)市場(chǎng)萌芽階段。

　　1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)。

　　1979年開始經(jīng)濟(jì)體制改革。市場(chǎng)化萌芽的出現(xiàn)有一個(gè)契機(jī)，即1980年4月，鄧小平指出：“出售公房，調(diào)整租金，提倡個(gè)人建房買房”的設(shè)想。從此拉開了住房制度改革的序幕。

　　1980年9月，北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。

　　1982年，國務(wù)院在四個(gè)城市進(jìn)行售房試點(diǎn)。

　　1984年，廣東、重慶開始征收土地使用費(fèi)。

　　1986年1月，國務(wù)院召開城鎮(zhèn)住房制度改革問題座談會(huì)。

　　1988 年4月，《中華人民共和國憲法》規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

　　1987至1991年是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步階段。

　　1990年上海市房改方案出臺(tái)，開始建立住房公積金制度。

　　1991年開始，國務(wù)院先后批復(fù)了24個(gè)省市的房改總體方案。

　　第三個(gè)階段，1992年-1998年：探索與調(diào)整推進(jìn)階段。

        1992年房改全面啟動(dòng)，住房公積金制度全面推行。

　　1992年鄧小平同志的南巡講話，房地產(chǎn)開始迅速發(fā)展起來，掀起了房地產(chǎn)開發(fā)的高潮；1992年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長(zhǎng)，月投資最高增幅曾高達(dá)146.9%。房地產(chǎn)市場(chǎng)在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。

　　1993年“安居工程”開始啟動(dòng)。

　　1993年底宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)率普遍大幅回落。房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷一段時(shí)間的低迷之后開始復(fù)蘇。

　　1993-1997年由于亞洲金融危機(jī)，出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。

　　1998年對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)來說是關(guān)鍵之年，分水嶺就是上半年和下半年，很多開發(fā)商在1998年上半年都熬不下去了，把土地紛紛賣掉退出市場(chǎng)。

　　1998年中國的福利分房制度終止，貨幣化分房方案正式啟動(dòng)。

　　但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面開始發(fā)生變化，出臺(tái)了一系列的刺激房地產(chǎn)發(fā)展的政策，主要一個(gè)是取消福利分房，也就是意味著所人們要取得住房，都要到市場(chǎng)上去買房，通過市場(chǎng)來解決住房問題，這種政策使得有效需求在短期內(nèi)爆發(fā)，并大幅快速上升。

　　第四個(gè)階段，1999年-2008年：房地產(chǎn)快速發(fā)展階段。

　　在這一個(gè)階段里面也是中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的階段。像中國正式成為WTO的成員，北京申奧成功。于是投資投機(jī)也就快速開始。

　　2002年，土地市場(chǎng)規(guī)范化政策出臺(tái)；2003年2月，國土資源部叫停別墅供地，低密度住宅成搶手貨。

　　2005年，3.26國八條，4.27新八條政策出臺(tái)。

　　2007年下半年，此前屢屢收獲甚微的宏觀調(diào)控讓房地產(chǎn)放慢了節(jié)奏，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，房企企穩(wěn)。

　　2008年3月，因認(rèn)購不足，恒大地產(chǎn)被迫放棄在港IPO計(jì)劃，是中國房地產(chǎn)業(yè)面臨命運(yùn)轉(zhuǎn)折的具標(biāo)志性事件。

　　美國金融危機(jī)：房地產(chǎn)新政策出臺(tái)，金融危機(jī)后，中國人民銀行決定，自2008年10月27日起，擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮，調(diào)整首付款比例。

　　第五個(gè)階段，2009年-2015年：房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段。

　　根據(jù)中國社科院(住房綠皮書《中國住房發(fā)展報(bào)告(2010-2011)》)的數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)業(yè)平均毛利率為55.72%，相對(duì)于國際通行的房地產(chǎn)利潤(rùn)率為5%，中國房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)相當(dāng)驚人。

　　高潮之后房?jī)r(jià)完成了在這一輪中國經(jīng)濟(jì)景氣中的沖頂表演，各大房地產(chǎn)商競(jìng)相圈地和上市籌資；給予房地產(chǎn)開發(fā)商更沉重打擊的是，資本市場(chǎng)的機(jī)會(huì)窗基本關(guān)閉，被大量的土地儲(chǔ)備吸干了現(xiàn)金的一些開發(fā)商面臨資金鏈斷裂的局面。

　　第六階段：未來十年：

    趨勢(shì)一，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)利潤(rùn)率逐漸降低并趨于合理水平。

　　趨勢(shì)二，積極采用新材料、新技術(shù)，大力發(fā) 展綠色建筑。

　　趨勢(shì)三，房地產(chǎn)開發(fā)模式強(qiáng)調(diào)專業(yè)細(xì)分與合作。

　　趨勢(shì)四，融資能力和資本運(yùn)作能力要求更高。

　　趨勢(shì)五，品牌化經(jīng)營、精細(xì)化管理和標(biāo)準(zhǔn)化制定。

　　趨勢(shì)六，營銷成為核心和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

　　趨勢(shì)七，更加關(guān)注市場(chǎng)變化、重視周期性波動(dòng)規(guī)律。

　　趨勢(shì)八，大型地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型，政府介入具有金融屬性的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將大行其道。

　　目前，房地產(chǎn)正在發(fā)生一系列變化：由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變；由以投資主導(dǎo)向以消費(fèi)主導(dǎo)轉(zhuǎn)變；由短期投資向中長(zhǎng)期投資轉(zhuǎn)變；由以土地為中心向以產(chǎn)品為中心轉(zhuǎn)變；由以增量市場(chǎng)為主向以存量市場(chǎng)為主轉(zhuǎn)變；由普漲普跌現(xiàn)象向有漲有跌現(xiàn)象轉(zhuǎn)變；由籠統(tǒng)市場(chǎng)向細(xì)分市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。

    產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)而生。