全面推開營改增試點已經(jīng)箭在弦上。

　　其中，個人二手房交易將由營業(yè)稅改征增值稅，稅率將如何變化，無疑是大家關(guān)注的重點之一。

　　21世紀經(jīng)濟報道記者掌握的一份營改增試點實施辦法顯示，后續(xù)營改增對很多業(yè)務都有過渡安排，其中“銷售不動產(chǎn)”部分，個人銷售不滿2年住房的，按5%征收率全額繳納增值稅；銷售滿2年的住房，免征增值稅。

　　業(yè)內(nèi)專家對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，國務院總理李克強強調(diào)營改增試點要保障所有行業(yè)稅負只減不增，國務院常務會議指出原有優(yōu)惠政策會延續(xù)，且有其他過渡政策。個人二手房買賣若按5%征收率計算增值稅，跟營業(yè)稅條件下稅負相當，個人二手房買賣者稅負不會增加。

　　或平移營業(yè)稅政策

　　3月18日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，部署從今年5月1日起，將營改增試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務業(yè)。會議指出，新增試點行業(yè)的原有營業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù)，對特定行業(yè)采取過渡性措施，確保所有行業(yè)稅負只減不增。

　　隨后，財政部公布了四大行業(yè)增值稅稅率，建筑業(yè)和不動產(chǎn)業(yè)稅率為11%。5月1日開始的擴圍與以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。

　　這引起一些二手房買賣方的焦慮。在廣州擁有住房、近期考慮換房的李偉（化名）對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，正在考慮是否要趕緊把手里住房賣掉、買入新的改善性住房。因為5月1日起將改征增值稅，若對個人住房的增值額征收11%的增值稅，相比5%的營業(yè)稅，稅負要高出很多，換房成本可能會高很多。

　　北京一房屋中介對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，北京房價現(xiàn)在還在上漲，營改增的政策現(xiàn)在還沒有明確，但如果稅率提高，稅負可能會上升。

　　這無疑與官方釋放的“減負”的信號相悖。當前房地產(chǎn)市場分化嚴重，一線城市房價上漲，營改增政策不明朗，也有人擔心可能借此控制房價。

　　據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者掌握的營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法，個人二手房買賣環(huán)節(jié)的增值稅，可能平移營業(yè)稅的政策，稅率仍為5%，免稅的優(yōu)惠政策也進一步延續(xù)。

　　“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅?！?/p>

　　增值稅，是對貨物和服務流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額征收的稅種，常規(guī)計征辦法是逐節(jié)征收、環(huán)環(huán)抵扣，簡易計征辦法則類似營業(yè)稅做法、對銷售額一定比例（即征收率）繳納增值稅，類似營業(yè)稅做法。

　　如一套住房，原價購入是100萬，賣出價格為200萬。若按照不動產(chǎn)業(yè)11%的稅率，常規(guī)計征辦法，銷項稅額減去進項稅額（200×11%-100×11%=11），得到應繳增值稅額11萬元；若按簡易計征辦法，即對銷售額200萬，按照5%的征收率計征，應繳納增值稅10萬。這與原營業(yè)稅稅負是相當?shù)?，現(xiàn)價200萬按5%營業(yè)稅稅率計征，得到應繳10萬營業(yè)稅。

　　據(jù)了解，5%的征收率，在我國目前增值稅體制下，是一個全新的稅率，屬于過渡政策的范疇。原增值稅一般納稅人有17%、13%這兩檔稅率；此前營改增試點四年時間，試點一般納稅人分別適用11%、6%的稅率，針對小規(guī)模納稅人僅有3%這一檔征收率。

　　業(yè)內(nèi)財稅專家對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，個人二手房交易改征增值稅，適用5%的征收率，也是為了改革平穩(wěn)過渡、不增加納稅人負擔的做法。

　　北京某區(qū)地稅局相關(guān)負責人對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，營業(yè)稅存在環(huán)環(huán)征收、重復征稅的問題，個人二手房流通次數(shù)增多，會加劇重復征稅的問題。但增值稅只對增值額征稅，從長遠和稅收原理來看，營改增是減稅的。